[토토 사이트 커뮤니티 김택수 기자] "(사례) 계약 종료 3개월을 앞두고 집주인과 갱신에 합의했으나 제시한 조건 변경이 반영되지 않아 종료일 일주일을 앞두고 협상을 결렬했습니다. 종료일에 맞춰 이사할 준비를 하고 있지만 집주인은 묵시적 갱신을 주장하며 전세금반환 시점에 혼선이 빚어지는 상황입니다”

계약 종료를 앞두고 세입자와 집주인 간 묵시적 갱신 적용 여부로 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 '법률상 정해진 기간 안에 계약과 관련된 의사 표현 유무'가 중요 변수가 될 수 있다고 조언한다.

13일 부동산 법률전문채널 '법도TV'에 따르면 "주택 임대차에서 계약 종료 2개월 전까지 세입자가 집주인에게 해지 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립해 전세금반환 시점이 늦춰지게 된다"며 주의를 당부했다.

이어 "구체적 해지 통보는 하지 않았지만 집주인과 세입자 간 갱신합의 과정에서 합의가 불발된다면 묵시적 갱신으로 볼 것인지를 두고 분쟁이 생길 수 있다"며 "다만 세입자가 계약 종료 2개월 전에 해지 통보를 하지 않았더라도 계약에 대해 논의한 사실이 있다면 묵시적 갱신은 되지 않는다"고 설명했다.

묵시적 갱신은 계약 종료 2개월 전까지 집주인과 세입자 사이에 계약해지나 갱신에 관해 의사를 전달하지 않았다면 종전 계약조건과 동일하게 계약이 자동으로 연장된다는 의미다.

주택 임대차에서 세입자는 계약이 종료되기 2개월 전까지 집주인에게 계약해지나 연장에 관한 의사를 통보해야 한다. 해당 기간 안에 의사를 전달해야만 계약 종료일에 맞춰 전세금을 반환받을 수 있기 때문이다.

해지 통보가 이뤄지지 않는다면 계약에 묵시적 갱신이 적용된다. 이 경우 세입자는 계약 종료일이 된다고 해서 전세금을 돌려받을 수 없고 이후 묵시적 갱신 기간이 끝나기 2개월 전에 해지 통보를 해야만 전세금을 돌려받을 수 있다. 다만 묵시적 갱신이 된다고 해서 세입자가 무조건 갱신 기간이 끝날 때까지 기다릴 필요는 없다.

엄정숙 부동산전문 변호사는 "주택임대차보호법상 계약이 갱신된 경우라면 세입자가 언제든 해지 통보를 할 수 있고 집주인에게 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다"며 "따라서 계약이 갱신된 이후라면 빠르게 해지 통보를 하고 3개월 후에 전세금을 돌려받을 수 있다"고 말했다.

반면 집주인과 세입자가 갱신에 합의했다가 계약 종료를 앞두고 합의가 파기된다면 묵시적 갱신은 적용되지 않는다. 실제로 전세금 감액을 조건으로 갱신에 합의했다가 종료 하루를 앞두고 갱신합의가 되지 않아 집주인과 세입자 간 분쟁으로 이어진 사례도 있다.

해당 사건에서 세입자는 합의 불발로 계약 종료일에 집주인으로부터 전세금을 받아내 이사를 나갔다. 이에 집주인은 계약 종료 2개월 전에 해지 통보를 한 바가 없고 묵시적 갱신이 된 상태인데도 세입자가 마음대로 이사해 버린 탓에 전세금을 반환했으니 법률상 해지 시점인 3개월에 해당하는 이자를 내놓으라며 소송을 제기했다.

법원의 판단은 세입자의 손을 들었다. 법원에서는 "계약 당사자 간 아무런 의사표시가 없을 경우는 묵시적 갱신이 된다"며 "다만 계약 종료 2개월 전에 계약조건의 변경을 요청한 사정이 있다면 묵시적 갱신이 되지 않아 계약 종료일에 맞춰 집주인이 세입자에게 전세금을 반환할 의무가 있다"고 판결했다(서울 북부지방법원 2023가소 89690).

엄 변호사는 "세입자가 보증금을 종료일에 반환받으려면 적어도 계약 종료일로부터 2개월 전에는 해지 통보를 해야 한다"며 "다만 사례와 같이 집주인과 세입자 간 협상을 벌이는 과정에서 조건 변경의 통지가 있었기 때문에 직접적인 해지통보가 아니더라도 묵시적 갱신이 적용되지 않는다고 본 판결로 해석된다"고 설명했다.

한편 법률상 묵시적 갱신이 아님에도 집주인이 수긍하지 않아 전세금을 제때 돌려주지 않는 사례로 있다.

엄 변호사는 "주택 임대차에서 집주인은 법률상 계약 종료일이 된다면 전세금을 세입자에게 돌려줘야 할 의무가 생긴다"며 "만약 묵시적 갱신이 아님에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 명백한 위법에 해당해 전세금반환소송을 제기할 수 있다"고 말했다.