작년 상업용부동산 투자수익률 평균 ‘5~6%’
채권, 정기예금 등 다른 투자 상품보다 높은 수익률 기록
2016-01-28 김두탁 기자
국토교통부는 28일 전국 상업용부동산에 대한 2015년 4분기 및 연간 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향을 조사·발표했다.
먼저 작년 4분기 상업용부동산 임대동향을 살펴보면, 수출 부진으로 생산·투자 회복이 지체되는 등 기업경기가 다소 위축된 영향으로 오피스 시장은 약세인 반면, 양호한 내수 소비 영향으로 매장용 시장은 전반적으로 안정적인 모습을 보였다.
특히, 저금리 기조 유지로 투자대상으로서 상업용 건물에 대한 관심이 지속되면서 자산 가치 상승세가 계속됐다.
상업용 부동산 임대동향조사 결과를 유형별로 살펴보면, 오피스는 신규공급 증가와 임차인의 외곽이전 등 수요 감소 영향으로 주요 상권의 공실률이 증가했으며, 여전히 높은 공실률(오피스 13.0%·중대형 매장용 10.3%·소규모 매장용 5.0%)로 인해 임대료 하락 추세가 계속됐다.
매장용은 서비스업 생산, 소매판매 등 내수경기가 양호한 흐름을 이어가면서 임차수요가 살아난 영향으로 공실이 감소했으며 임대료는 중대형 매장용은 보합, 소규모 매장용은 소폭 상승, 집합 매장용은 소폭 하락하는 등 유형에 따라 차이가 있었으나 전반적으로 안정적인 모습을 보였다.
또한 상대적으로 개인투자가 용이한 집합 매장용(구분상가)은 상업용 부동산에 대한 투자관심이 계속되면서 높은 투자수익률(중대형 매장용 1.71%, 소규모 매장용 1.66%, 집합 매장용 1.82%)을 보였다.
상업용 부동산 임대동향조사 결과를 지역별로 살펴보면, 서울은 전국 평균에 비해 공실률은 낮고 임대료 수준은 높으며, 투자수익률은 유형별로 상이한 모습을 보였다.
여의도는 최근 신규공급이 없는 가운데 프라임급 오피스(건축연면적 3만3,000㎡이상 또는 지상층수 21층 이상)에 대한 높은 임차선호로 인해 서울 지역 평균(1.76%)보다 우수한 투자수익률(2.28%)을 보였다.
홍대·합정 상권은 상권활성화 지속 영향으로 중대형과 소규모 상가의 투자수익률이 높았다.
▲ (홍대·합정 투자수익률) 오피스 1.73%, 중대형 2.30%, 소규모 1.98%, 집합 1.54%
▲ (서울 평균 투자수익률) 오피스 1.76%, 중대형 1.66%, 소규모 1.41%, 집합 1.89%
▲ (전국 평균 투자수익률) 오피스 1.60%, 중대형 1.71%, 소규모 1.66%, 집합 1.82%
지방의 경우 제주는 강세를 보인 반면, 세종은 약세를 보였다. 제주도는 제주 2공항 개발에 대한 기대감 영향으로 투자수요가 증가하면서 투자수익률(오피스 3.21%·중대형 3.39%·소규모 3.66%·집합 3.15%)이 크게 상승했다.
세종은 매장용 건물의 신규공급이 2014년 283동(25만㎡)에서 2015년 301동(45만㎡)으로 늘어나는 등 지속적으로 증가하고 있으나 임대수요가 부진한 영향으로 투자수익률(소규모 1.38%· 집합 0.61%) 약세를 면치 못했다.
상업용부동산의 2015년 연간 투자수익률은 전년과 유사한 수준인 5~6%대(오피스 5.93%, 중대형 매장용 6.24%, 소규모 매장용 5.85%, 집합 매장용 7.32%)로 나타났다. 이는 지난해 정기예금 이자 1.72%, 국고채(3년) 수익률 1.80%, 아파트 매매 평균 수익률 4.89% 등 다른 투자 상품과 비교할 경우 높은 투자 수익률을 기록한 것이다.
저금리 기조로 인하여 상업용 건물에 대한 투자수요가 높아진 영향으로 자산가치가 상승했으며, 상승폭도 확대됐다. 특히 개인이 투자하기 용이한 집합상가의 자산 가치 상승이 두드러졌다.
상업업무용 거래량은 2014년 19만5,939동에서 2015년 24만4,428동(24.7% 상승)으로 크게 늘어났다.
2015년 상업용부동산 임대동향조사 결과를 유형별로 살펴보면, 오피스의 경우, 기업경기 관련 지표의 더딘 회복과 지속적인 신규 공급, 임차인의 지방·외곽이전(공공기관 혁신도시 이전, 서울 강남소재 기업 판교 이전 등) 등의 영향으로 공실이 증가하고 임대료는 소폭 하락했다.
중대형 매장용의 경우, 2015년 상반기부터 진행된 내수 회복세의 영향으로 공실률은 감소추세, 임대료는 상승추세를 보였다.
소규모 매장용은 다른 상가 유형에 비해 낮은 수익률을 보이고 있으나 안정적인 공실현황(공실률 평균 5.0%) 및 임대료(평균 1만6,500원/㎡) 수준을 나타냈다.
집합 매장용은 부동산 투자관심 증가 영향으로 자산가치 상승세를 이어갔으며, 다른 상가 유형에 비해 높은 수익률 수준을 보였다. ▲ (연간 소득수익률) 오피스 4.62%, 중대형 매장용 4.71%, 소규모 매장용 4.21%, 집합 매장용 5.85%.
2015년 상업용부동산 임대동향조사 결과를 지역별로 살펴보면, 서울은 전국 평균보다 높은 수익률을 보였으며, 오피스는 공실 증가, 임대료 하락, 중대형 매장용은 공실과 임대료가 모두 상승했다.
오피스는 신규공급은 꾸준한 반면, 기존 공공기관의 혁신도시 이전이나 기업들의 판교이전 등 임차인의 이탈이 계속되면서 약세를 보였다.
중대형 매장용은 공급증가로 인해 공실률이 소폭 상승(전년대비 0.2%↑)했으나 안정적인 수요를 바탕으로 임대료는 소폭 상승(전년대비 0.3%↑)했다.