'보유세 개편안, 강남 집값 잡기 어려울 듯'
부동산 전문가 일각 전망…"관망세 짙어지며 거래 위축" 중론
절세 차원서 증여 늘고 다주택자 임대사업자 등록 증가 가능성
2018-06-26 이정우 기자
일각에선 강남 집값을 잡기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 지난 22일 나온 보유세 개편안 초안 4개 시나리오 중 가장 강력한 것으로 꼽히는 공정시장가액비율(주택 공시가격 대비 실제 세금을 매기는 과세 표준의 비율) 인상 및 누진세율 동시 강화가 적용된다고 가정했을 때 다주택자의 세부담이 최대 37% 늘지만 이는 감내할만한 수준이라는 것이 그 이유다.
부동산 전문가들에 따르면 이번 보유세 개편안이 단기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않으며 관망세가 짙어지고 가격은 약보합세를 보일 것이라는 관측이 대세를 이룬다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 26일 “주택시장이 당장 충격은 없을 것으로 보이고 1주택자에 대해 공정시장가액 비율 인상 정도로 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자에 집중돼 시장이 급랭할 상황까지는 가지 않을 듯 싶다”면서 “조정대상지역에서 양도세 중과에다 금리 인상으로 관망세가 짙어지면서 거래는 계속 위축될 것으로 예상되나 가격은 급락보다 보합세나 약보합세를 유지할 것”이라고 진단했다.
심교언 건국대 교수(부동산학과)도 “단기적으로 시장 반응은 크게 없을 것으로 보이고 중·장기적으로 영향을 받을 것”이라며 “가장 강력한 안이 적용된다고 하더라도 다주택자의 세부담은 37%까지 올라가지만 이 정도로 강남 집값을 잡기는 어려울 것이고 수도권과 지방의 양극화는 더 심화될 것”이라고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책에 부동산 보유세 과세 강화까지 발표된 터라 여름 비수기 거래소강 상태는 한동안 지속될 것”이라며 “요즘 기존 주택시장에서 분양시장으로 이동한 수요자의 구매선호를 고려할 때 기존 주택시장의 거래 동결과 수요 위축은 연내 지속될 가능성도 높아졌다”고 진단했다.
특히 보유세 부담으로 강남권이 가장 큰 타격을 받을 것으로 보이고 ‘마·용·성’(마포·용산·성동)도 가격 조정이 불가피하다는 전망도 나온다.
양지영 R&C연구소장은 “강남권의 경우 최근 2~3년 간 가격 상승폭이 가장 커 보유세 부담도 큰데다가 재건축초과이익환수 등으로 악재가 몰려 있어 타격이 가장 클 것”이라며 “현재 불황을 겪고 있는 지방 부동산 시장은 더 침체될 것으로 보이고, 지금까지 활황세를 보이고 있는 수도권 역시 보유세 타격을 벗어나지 못하고 가격이 하락할 가능성이 커졌다”고 내다봤다.
양 연구소장은 이어 “여전히 뜨거운 마용성 지역 역시 보유세 부담을 피하기 힘들 것으로 보인다”며 “마용성은 개발호재 기대감도 있지만, 단기간 가격 상승 부담감과 보유세 부담으로 매수자 접근이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
또 다주택자의 증여가 늘어나고 주택임대사업자 등록이 더 속도를 낼 것이라는 의견도 제기됐다.
박 수석위원은 “1가구 3주택자가 첫집을 팔때 최고 양도세율이 62%에 달하고 장기보유특별공제 대상에서 배제돼 양도세 부담으로 팔기 어려운 상황"이라며 "다주택자의 종부세 부담이 무거워질 경우 이들은 절세차원에서 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 많아지고 주택임대사업자 등록도 늘어날 것”이라고 전망했다.
함 빅데이터랩장도 “수도권 및 고가주택·다주택 보유자의 세금 부담이 불가피해졌다”면서 “연내 단기적으로는 기존 주택보다 분양시장으로 수요가 이전하거나 다주택자는 보유세 부담을 낮출 수 있는 주택 임대사업자 등록을 통해 세금을 줄이려는 움직임이 가속화될 전망”이라고 언급했다.
자산가가 주택에서 상가 등으로 이동할 것이라는 관측도 나왔다.
박 수석위원은 “종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩, 상가 등으로 관심을 돌리는 경우 많을 것”이라며 “리츠와 펀드 등 부동산간접투자상품이나 해외부동산 투자수요도 늘어날 전망”이라고 예상했다.
이와 함께 하반기 재산세 개편이 예고된 만큼 이것이 어느 정도냐에 따라 부동산에 미치는 충격이 달라질 수 있다는 평가도 흘러나온다.
심 교수는 “정부가 이번 권고안 보다 추후 세율을 더 높인다는 등 더 세게 밀어붙일 가능성이 충분이 있다. 그렇게 되면 시장이 받는 충격이 더 커질 것”이라며 “정부의 부동산 규제 정책은 내년에도 계속되고 재산세도 전반적으로 손질을 할 것으로 관측된다”고 예측했다.