[데일리한국 김지현 기자] 전세사기 피해를 막기 위해 앞으로 전세계약 체결 직후 집주인의 해당 주택 매매나 근저당권 설정 등이 금지된다. 또한 전세계약을 맺기 전 집주인은 임차인에게 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금이나 대출금 등이 있는지를 투명하게 공개해야 한다.

국토교통부는 1일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 '전세사기 피해 방지방안'을 관계부처 합동으로 발표했다. 지난 7월 20일 윤석열 대통령이 주재한 제3차 비상경제민생회의에서 보고된 '주거분야 민생안정 방안'의 후속 조치다.

◇ 전세계약 직후 집 팔거나 대출받는 '꼼수' 특약으로 막는다

정부는 먼저 전세사기 피해를 막기 위해 임차인의 대항력을 강화하기로 했다.

이를 위해 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'는 특약을 명시하도록 제도를 개선한다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 그 효력은 당일이 아닌 '그다음 날 0시'부터 발생한다. 

이 때문에 전세 계약 직후 집주인이 주택을 매도하거나 은행에서 담보대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 보증금이 후순위로 밀려 보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 발생하곤 했다. 

아울러 금융권에도 주택담보대출 시 임대차 확정일자 부여 현황을 확인하도록 하고, 주택담보대출 신청이 들어오면 전세보증금을 감안하도록 시중 주요 은행과 협의하기로 했다.

임대인에게는 전세계약 전에 임차인에게 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등의 정보를 제공할 의무가 부여된다.

전세계약 후에는 임차인이 임대인의 동의가 없어도 임대인의 미납세금 등을 확인할 수 있도록 법 개정을 추진한다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 시 연립·다세대·도시형생활주택 등에 적용되는 주택가격은 현재 공시가격의 150%에서 140%로 낮춘다.

HUG는 신축 빌라 등의 경우 시세 산정이 어려워 공시가격의 150%를 집값으로 인정해주고 있는데, 이때 전셋값이 매매가격보다 높은 경우가 발생해 '깡통전세'를 악용한 전세 사기 피해가 발생하고 있다.

담보 설정 순위와 관계없이 임차인 보증금 중 일정 금액을 우선 변제하는 '최우선 변제금액'은 상향된다.

현재 최우선 변제금액은 서울이 5000만원, 수도권 과밀억제권역은 4300만원, 광역시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원으로 각각 설정돼 있는데, 법무부 심의를 거쳐 상향 수준을 정하고 연내 관련법 시행령을 개정한다.

◇ 피해자에게는 저리 대출·긴급거처 지원…동 단위로 전세가율 공개

전세 사기 피해자에 대한 지원은 강화된다.

전세사기 피해자에게는 1억6000만원까지 연 1%대 저리로 긴급대출이 제공된다. 

자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 피해자에게는 HUG가 관리하는 임대주택 등을 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있도록 임시거처로 지원한다.

또한 내년까지 서울·경기·충청 등 3곳에 '전세피해 지원센터'를 설치하고, 변호사, 법무사 등을 상주시켜 전세 관련 상담과 피해구제 및 지원에 나선다.

전세가율이 높아 '깡통전세'가 우려되는 지역에 대한 관리도 강화된다.

수도권의 경우 동(洞) 단위로 전세가율을 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰률 등의 정보를 제공한다. 

아울러 내년 1월까지 '자가진단 안심전세 앱(app)'을 출시하고, 임차인 '핵심 체크리스트'를 만들어 배포한다.

전세사기범에 대한 처벌은 강화한다. 전세사기 가해자에게는 임대사업자 등록을 불허하고, 기존 사업자의 경우 등록 말소를 추진한다. 

전세사기 의심 매물 신고 포상제도도 도입된다. 공인중개사 등이 전세사기 의심 매물 등을 지자체에 신고하면 소정의 포상금을 지급한다.

원 장관은 "청년층이나 서민에게 전세자금은 전 재산이나 다름없다"며 "더는 전세사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원하겠다"고 말했다.