[토토 사이트 커뮤니티 김택수 기자] 보증금 미반환 사고 우려가 있는 '깡통전세'가 늘고 있다. 부동산 거래절벽으로 집값이 떨어지면서 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘는 아파트가 곳곳에 발생하고 있다. 

부동산R114가 지난 8월 말 기준 매매 및 전세 가격이 확인되는 수도권 아파트 337만684가구를 분석한 결과, 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 12만6278가구로, 전체의 3.7% 수준으로 집계됐다고 6일 밝혔다. 

지역별로는 △인천 6.1%(46만1790가구 중 2만8217가구) △경기 5.5%(172만6393가구 9만5558가구) △서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순이다. 

부동산R114 측은, 상대적으로 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 수도권 입주 10년 넘는 구축을 중심으로 깡통 위험 아파트가 많은 것으로 풀이했다. 

수도권에서 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만6278가구를 연식 구간별로 살펴보면, 입주한 지 21~30년 이하 아파트가 7만5203가구(59.6%)로 과반 이상을 차지했다. 

이어 △11~20년 이하 3만4428가구(27.3%) △6~10년 이하 9663가구(7.7%) 순으로 높았다. 반면 매매 가격 수준이 높은 입주 5년 이하 신축(1091가구, 0.9%)에서는 그 비중이 현저히 낮았다. 

연식이 오래된 단지일수록 전세가율 80%를 초과한 아파트 비중이 높았다. 30년 초과 아파트는 구축임에도 불구하고 전세가율 80% 초과한 가구가 5893가구(4.7%)로 적었다. 

30년 초과 아파트에는 매매와 전세 간 가격 차가 큰 재건축 단지가 상당수 포함된 영향으로 해석된다. 실제로 시세 조사된 30년 초과 아파트 59만8007가구 중 재건축이 진행 중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 집계됐다.  

인천·경기, 큰 폭 오른 단지일수록 깡통 우려

아파트는 빌라, 단독 등 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역, 단지를 중심으로는 주의가 요구된다. 

일반적으로 전세가율은 아파트값 수준이 높은 서울보다는 인천과 경기 아파트가, 대체로 신축에 비해 구축 아파트에서 높게 나타난다. 또한 집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다. 

이에 정부는 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 ‘전세 사기 피해 방지방안’을 내놓았다. 전세계약 시 확인할 주요 정보를 제공하는 ‘자가진단 안심전세 App(가칭)’을 구축하고 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 부여된다. 

또한 매월 실거래 정보를 기반으로 읍면동(수도권) 단위까지 전세가율을 공개하고, 이상 거래 및 위험 매물에 대한 점검도 실시할 방침이다. 

투명하고 선진화된 임대차 시장으로의 진전이 기대되나, 넘어야 할 산도 있다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "정보 기술 및 인력 확보는 물론, 투명한 거래시장을 만들기 위한 전월세 신고의 조속한 정착이 요구된다"며 "요즘처럼 거래가 극히 드문 시장에서는 실거래가 만으로는 정확한 전세가율 파악이 어렵다는 점을 감안해 시장 시세를 실시간으로 확인해 참고할 필요가 있다"고 말했다.