문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드
(문답) 무엇보다도 수익형 상품은 입지가 중요하다고 봅니다. 물론 해당업체의 운영노하우도 중요하지만 수익형부동산 투자의 핵심은 역시 입지여건입니다.
입지여건이 중요한 이유는 같은 조건, 지역이더라도 향후 수익의 차이나 미래가치가 달라지기 때문입니다.
최근 ‘1억에 3채 가능, 월 180만원 수익’, ‘최대 10년간 확정수익 보장’ 등 최근 길거리 현수막이나 전단, 신문광고, 인터넷 보도자료 등에서는 투자자들이 혹할 만한 문구를 쉽게 접할 수 있으실 겁니다.
실제 투자성 상품인 수익형부동산의 경우 명확한 근거나 보증기관 없이 높은 수익률을 수년간 보장해 준다는 식의 광고문구로 피해를 보는 투자자들이 늘고 있는 게 현실입니다.
최근 금융감독원은 높은 수익률을 보장해 주겠다며 불법으로 자금을 모집한 후 분양을 미루거나 약속한 임대수익을 주지 않은 불법 유사수신혐의업체를 다수 적발했다고 발표했습니다.
금융감독원이 발표한 자료에 따르면 올해만도 적발해 수사기관에 넘긴 불법 유사수신혐의업체는 25곳에 달했으며 지난해에는 108곳이 적발된 것으로 나타났습니다.
상황이 이렇다 보니 최근 업계에서는 시행과 시공, 그리고 운영에 이르기까지 ‘믿을 수 있는 상품’임을 어필하며 분양에 나서고 있습니다.
이처럼 확정수익률 보장을 내건 수익형부동산이 급격히 늘고 있지만 약정한 수익을 보장하지 않아 업체와 투자자들과의 분쟁이 빈번히 발생하고 있습니다.
지난해 11월엔 서울 송파구 방이동에 위치한 한 오피스텔이 서비스드레지던스로 2년간 분양가의 연 7%로 수익을 보장한다는 조건을 내걸고 분양했다가 수분양자들이 피해를 입었습니다. 해당 지역에선 관광호텔은 숙박업 자체를 할 수 없고 해당 업체가 보장한 ‘임대수익 보증서’도 무용지물이었습니다.
올해에는 서울 용산의 한 소형 오피스텔과 은평구 불광동 한 테마상가에서 확정 수익을 지급하지 못해 분쟁이 생겼습니다.
이같은 ‘확정수익 지급보증서’는 법적 효력은 있을 지라도 지급을 확신할 수 있는 채권이 아닙니다. 이행보증장치나 담보물이 없기 때문에 지급을 강제할 수 없기 때문입니다.
게다가 약정한 수익금 일부를 지급하고 나머지를 미루는 것만으론 형사상 사기죄가 성립되지 않는다는 점을 악용하기도 합니다.
확정수익을 내걸고 수익금을 제대로 지급하지 않더라도 과장광고에 대한 처벌만 가능할 뿐 그 이상 법적인 책임을 물을 수 있는 장치가 없고 계약불이행으로 인한 피해는 대부분 민사소송으로 보호받을 수밖에 없어 투자자들로선 시간과 비용부담이 불가피하다는 게 법조계의 조언입니다.
부동산 업계에서는 수익형부동산 중 확정수익을 실제 보장하는 현장은 전체 10%정도에 불과하다고 추정하고 있습니다.
따라서 상가나 오피스텔, 분양형 호텔, 서비스드 레지던스 등 임대형 상품들이 허위 광고로 인해 불신의 도마에 오르다 보니 수요자들의 각별한 주의가 요구되며 ‘묻지마 투자’가 아니라 브랜드 인지도는 물론 시행사와 시공사, 운영기관 등을 꼼꼼히 따져보고 투자하는 현명한 투자가 필요한 시기입니다.