[데일리한국=엄정숙 변호사] "실거주 목적으로 주택을 매수하려 했습니다. 하지만 기존 세입자가 곧 갱신요구권을 행사하겠다고 하면서 문제가 생겼습니다. 제가 매수한 주택에서 거주할 수 있을지 불안합니다."

주택을 실거주 목적으로 매수하려는 경우, 기존 세입자의 계약갱신요구권과 충돌하는 상황이 종종 발생한다. 이때 매수인이 주의해야 할 가장 중요한 법적 요건은 소유권 등기 시점이다.

특히, 주택 임대차보호법에 따라 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 시점에서, 매수인은 이 요건을 어떻게 충족시킬지에 대한 명확한 계획이 필요하다.

먼저, 주택 임대차보호법은 세입자의 권리 보호를 위해 계약갱신요구권을 부여하고 있다. 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 집주인은 이를 거절하기 어려운 것이 일반적이다. 하지만 매수인이 실거주를 목적으로 주택을 매수하는 경우, 이 권리를 제한할 수 있는 법적 근거가 존재한다.

대법원 판결에 따르면, 매수인이 임대차계약 만료 2개월 전까지 소유권 등기를 완료한 상태에서 실거주를 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있다면, 세입자의 계약갱신요구권보다 우선할 수 있다. 이는 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 목적을 중요하게 고려한 결과이며, 매수인에게 실거주 의사가 있다면 해당 권리를 적극적으로 행사할 수 있는 근거가 된다.

그러나 이러한 법적 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 한다. 가장 중요한 것은 소유권 등기의 시점이다. 매수인은 반드시 임대차계약 만료 2개월 전까지 소유권 등기를 마쳐야 하며, 이 시점 이후에는 갱신거절권을 행사할 수 없다. 또한, 매수인의 실거주 목적이 명확해야 하며, 이를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 필요하다.

이와 같은 법적 요건을 제대로 이해하고 실천하지 않으면, 매수인이 실거주를 목적으로 한 매매 계약에서 불리한 위치에 놓일 수 있다. 세입자의 갱신요구권이 우선하게 되어 매수인의 실거주 계획이 무산될 수 있기 때문이다. 따라서 매수인은 소유권 등기 시점과 실거주 의사의 명확한 표명을 통해 자신의 권리를 확실하게 확보하는 전략이 필요하다.

결론적으로, 주택을 실거주 목적으로 매수할 계획이라면, 임대차계약 만료일을 기준으로 소유권 등기와 실거주 의사를 철저히 준비해야 한다. 이는 매수인이 법적 분쟁에서 유리한 위치를 차지하고, 계획한 대로 주택에 거주할 수 있는 핵심 요소가 될 것이다.