[데일리한국 전문가칼럼=엄정숙 부동산전문 변호사] 계약 종료 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자는 전세금반환 소송과 부동산경매 절차로 대응할 수 있다. 다만 전세가가 매매가를 웃도는 '깡통전세' 경우라면 전세사기 피해가 우려되기에 법적 대응이 쉽지 않다.

주택 임대차 계약을 앞두고 깡통전세나 사기가 우려된다면 계약 전후로 몇 가지 사항을 확인해야 한다.

우선 세입자는 계약 전 주변 부동산을 통해 매매 시세와 전세가를 비교해 봐야 한다. 만약 전세와 매매가 차이가 거의 없다면 계약을 피하는 게 최선이다. 

하지만 급하게 이사를 해야 한다면 집주인에게 전세가 아닌 월세 계약을 제안해 보는 것도 대안이 될 수 있다. 최근에는 대출 금리도 좋지 않기 때문에 무리하게 대출을 받기보다는 보증금을 낮추고 차액을 월세로 해결하는 것도 방법이다.

보증금을 낮췄다면 설령 집주인에게 문제가 생겨 집이 부동산 경매에 넘어갔더라도 효과적 대응이 가능하다는 장점도 생긴다. 

사전에 보증금을 낮췄기에 낙찰 대금이 매매 시세보다 낮아졌더라도 세입자가 돌려받아야 할 보증금 피해액이 적다.

세입자가 계약을 안전하게 마쳤어도 주의해야 할 사항은 남아 있다. 세입자로서 보호받아야 할 권리도 염두에 둬야 한다.

주택 임대차에서 세입자로서 권리를 보호받으려면 주민등록 신고는 필수다. 주민등록 신고는 전입신고와 확정일자를 받는 관문으로 우선변제권과 대항력을 갖추는 중요한 요소가 된다.

이를 갖추지 않은 세입자라면 부동산 경매 시 전세금을 돌려받지 못한 채 집을 비워줘야 하는 위험이 따르거나 전세금 변제 순위가 후 순위로 밀려 전세금 채권에 대한 권리 주장에 제한이 생길 수 있다.

우선변제권과 대항력을 갖춘 세입자라면 집주인에게 문제가 생겨 집이 부동산 경매에 넘어가더라도 문제의 주택에 계속 머물 권리는 물론 전세금을 우선 변제받을 수 있는 선 순위 채권자가 된다.

아울러 집주인이 신규 세입자를 구해도 기존 세입자가 돌려받아야 할 전세금에 미치지 못해 전세금을 제때 돌려주지 않거나 일부만 돌려주는 경우도 적지 않다.

부동산 시세와 무관하게 집주인은 세입자가 돌려받아야 할 전세금을 반드시 줘야 할 의무가 있다. 부동산 시세가 낮아져 집주인이 신규 세입자에게 기존 시세대로 보증금을 받지 못한다고 해도 법률상 합당한 이유가 되지 못한다는 의미다.

이를 핑계로 집주인이 전세금반환을 제대로 이행하지 않는다면 세입자는 집주인을 상대로 전세금반환 소송을 제기할 수 있다.

정리하면 깡통전세나 전세사기 피해를 방지하려면 계약 전부터 매매가와 전세가 시세를 비교해 문제를 예방해야 한다. 안전하게 계약했더라도 전입신고와 확정일자를 받아놔야만 추후 법적인 대응에서 유리하게 대처할 수 있다. 전세가가 내려가더라도 계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 돌려줘야 할 금액을 정확히 반환해야 한다.