[데일리한국 전문가칼럼=엄정숙 부동산전문 변호사] 상가 임대차에서 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 방해하면서 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 이 과정에서 세입자가 권리금 회수 방해라는 것조차 인지하지 못하거나 손해액을 얼마만큼 청구할 수 있는지 모르는 경우가 대다수다.

결론적으로 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 방해한다면 세입자에게 손해를 배상할 책임이 따르고 배상액은 법원의 판단에 따라 결정된다.

세입자가 건물주에게 권리금 배상에 대한 책임을 물으려면 권리금 거래를 방해한 행위가 명백한지를 먼저 판단해야 한다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 △세입자가 주선한 신규세입자와의 계약을 정당한 사유 없이 건물주가 거절하는 경우 △세입자 간 권리금 거래를 건물주가 방해하는 경우 등을 건물주 방해 행위로 규정하고 있다.

다만 현실에서는 건물주의 거절 사유가 정당한지 혹여나 법률상 방해 행위로 볼 수 있는지를 판단하기란 쉽지 않다. 이 경우 흔히 일어나는 건물주의 권리금 보호법 위반 사례에서 어느 정도 유추해 볼 수 있다. 

대표적인 예로 사전에 통보가 없었던 재건축 사유로 신규세입자를 받지 않거나 다른 사람에게 건물을 매도할 거라며 세입자를 내쫓는 경우 또는 건물주가 직접 장사하겠다면서 세입자에게 권리금을 지급하지 않는 경우 등이 권리금보호법 위반에 해당한다.

세입자는 잘못이 없는데도 세입자의 권리금 회수 기회를 막는 대부분의 경우가 위법에 속한다. 따라서 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 정당한 사유 없이 막는다면 건물주는 세입자에게 권리금에 해당하는 금액을 배상할 책임이 생긴다.

반면 건물주가 세입자의 권리금보호 규정을 어겼다고 해서 건물주에게 무조건 배상 책임을 물을 순 없다. 세입자도 권리 주장을 확실히 하고 그럼에도 받아들여지지 않을 때 손해배상을 청구할 권리가 생긴다는 의미다.

예로 건물주가 세입자에게 신규세입자를 받지 않겠다고 하고 세입자가 계약이 끝날 때까지 신규세입자를 주선하지 않았다면 추후 법적 다툼이 어려워질 수 있다. 

세입자가 권리금 회수 기회를 방해한 건물주에게 책임을 물으려면 반드시 건물주에게 신규세입자를 주선하고 건물주가 이를 방해하거나 정당한 사유 없이 계약을 거절해야만 손해배상청구가 가능하다.

물론 세입자가 신규세입자를 주선하지 못하도록 물리적인 압박을 가하거나 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 전달한 경우 신규세입자를 주선하지 않아도 건물주에게 손해배상책임을 물을 수 있다.

한편 세입자가 건물주에게 권리금에 대한 손해액을 청구하는 경우 배상 범위를 얼마나 요구할 수 있는지 모르는 경우가 많다. 일반적으로 세입자 본인이 판단하는 금액만큼 받아야 한다고 생각한 탓에 무리한 요구로 이어지기 쉽다.

하지만 법률 분쟁으로 이어지는 권리금 손해 범위는 법원이 정하는 감정인의 권리금 감정 결과에 따라 확정되고 있다. 

예로 세입자가 10년간 건물에서 영업하면서 초기에 들어간 투자 자본을 상당 부분 회수했고 일부 물품 등이 다른 곳에도 영업을 위해 활용되고 있다면 건물주의 손해배상 책임을 일부 면해주기도 한다.