[데일리한국 이윤희 기자] 몸값이 4조원이 넘을 것으로 알려진 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수 거래에 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정됐다.

11일 금융투자업계에 따르면 IFC를 보유한 캐나다 대체투자업체 브룩필드자산운용은 이날 미래에셋자산운용에 IFC 우선협상대상자 선정을 통보했다. 인수가는 4조원 초반으로 알려졌다. 

이에 앞서 매각 주관사인 이스트딜시큐어드는 신세계-이지스자산운용 컨소시엄과 미래에셋자산운용 미래에셋맵스리츠 등 두 곳을 IFC 인수 적격 후보 ‘숏 리스트’에 선정했다.

미래에셋자산운용과 브룩필드자산운용은 올해 3분기 안으로 IFC 거래를 마무리하도록 추가 협의를 진행할 방침이다.

미래에셋자산운용은 사모 리츠를 신규 설립해 IFC를 매입할 것으로 알려졌다. 미래에셋그룹도 국내외 기관과 함께 IFC에 투자하겠다는 방침이다. 

다만 업계에서는 최대 규모의 오피스 리츠가 될 것이라면서도 이후 매각 차익에 대해서는 불투명하다는 시선이다. 

 IFC는 연면적만 약 33만㎡에 이르는 오피스 빌딩 3개동과 IFC몰, 콘래드 호텔 등이 들어서있다. 오피스동에는 국내외 금융 기업과 다국적 기업이 입주했으며 공실이 거의 없는 것으로 알려졌다. 

국내 최고수준의 복합 오피스 IFC는 특이한 부동산이다. 토지와 건물이 함께 매각되는 것이 아니라 토지를 제외한 건물 소유권과 토지 임차권 등만 거래를 한다.

 IFC가 있는 국제금융로 10의 토지는 서울시 소유로 장기 임차 중이기 때문이다. 과거 서울시는 2002년 미국 보험회사인 AIG와 2003년 합작사(JV) 형태로 개발사업을 추진하기로 하고, 2004년 토지임대 계약도 체결했다.

서울시가 보장한 토지 임대기간은 50년이었다. 한 차례 연장이 가능해 추가 49년을 더 얻으면서 총 임차기간은 99년이 됐다.  임차기간이 만료되는 2104년이 되면, 서울시는 토지는 물론 건물도 기부채납을 받는 방식으로 돌려받는다. 

AIG는 2008년 공사에 들어가 1조5000억원의 사업비를 들여 2012년 IFC를 준공했다. 캐나다 대체자산 운용사인 브룩필드자산운용은 2조5000억원을 AIG에 지불하고 2016년 IFC를 매입했다. 

브룩필드도 인수한 지 5년만인 지난해 매각에 나섰다. 그 사이 가격은 4조원대로 올라 브룩필드도 1조원 이상의 차익을 거두게 된다. 미래에셋 관계자는 "이번 딜은 적극적인 협상을 통해 매매가를 대폭 낮춰 캡레이트(dap rate)를 4%까지 끌어 올렸다"며 "브룩필드가 매각차익에 대해 국내에 세금을 전부 납부하게 되어 있는 합법적이고 일반적인 글로벌 딜이다"라고 말했다.

부동산업계 관계자는 "IFC는 초기와는 달리 공실이 거의 없고 관리가 잘 된 부동산이기는 하지만, 매각 때마다 토지 사용기한은 줄어들고 건물은 감가상각되는데 계속 가격이 높아지고 있다"며 "인근 파크원 등 다른 대형 신축 오피스들도 준공되며 임대 경쟁도 치열하다. 계속 매각가를 높여갈 수 있을 지는 의문이다"라고 전했다.