[데일리한국 임진영 기자] 한국은행이 26일 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 인상하면서 자산시장이 위축될 것이라는 우려가 나오는 가운데 상업용 부동산 시장은 여전히 임대료가 상승하는 등 강세를 보일 것으로 전망된다.

27일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어의 진원창 빅데이터분석실 실장은 “부동산 시장에서 자산가격은 금리뿐 아니라 다양한 경제지표의 영향을 받는다”며 “국내 시장에 투자처를 찾는 법인, 기관 및 해외 자금들이 여전히 많고, 임대료 상승에 따라 당분간 자산가격 상승도 지속할 것”이라고 말했다.

다음은 진원창 실장과의 상업용 부동산 시장 전망 일문일답.

Q. 현재 금리 인상 기조가 상업용 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

최근 수년간 풍부한 유동성을 바탕으로 자산가격이 빠르게 상승한 점을 비춰봤을 때, 금리인상 기조가 자산 가격에 일부 악영향을 미칠 수는 있다. 하지만 큰 틀에서 자산가격 상승은 지속될 것으로 보인다.

최근 강남구 역삼동에서 거래된 형지빌딩은 시장의 예상을 깨고 3.3㎡당 4625만원에 거래됐다. 권역 내 최고가를 갈아치운 것이다. 물가 상승률이 가팔라지면서 물가 상승률에 연동하는 빌딩 임대료도 상승할 것으로 보인다.

Q. 리테일과 오피스 시장에는 각각 어떤 변화가 있을 것으로 예상하나.

오피스 시장은 금리 인상과 별개로 공실 부족에 따른 임대인 우위 시장이 당분간 이어질 것으로 보인다. 임대료 상승도 동반될 것이다. 오피스 임대차 시장의 호황과 유동성 장세 지속, 물가 상승 등이 동반되며 오피스 가격도 끌어올릴 것이다.

리테일 시장은 최근 엔데믹 시대로 접어들며 코로나19 이전 수준의 임대료를 회복할 것으로 보인다. 물류센터 시장은 신축 대형 물류센터 개발 붐이 한창이었지만, 금리 상승과 더불어 지가, 공사비 상승으로 조성원가가 높아지며 수익성에 타격을 받고 있다. 수도권 인허가 자제 움직임까지 더해져 수도권 내 공급은 한풀 꺾일 것으로 보인다.

Q. 새 정부 출범과 지방 선거, 러시아의 우크라이나 침공 등 대내외 이슈가 많다. 상업용 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

새 정부 출범과 6월 총선은 대출과 분양가 규제 등 주거용 부동산 시장에 영향을 미치겠지만, 상업용 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이다. 다만, 이번 정부의 국정 비전을 살펴보면 물류창고의 현대화, 스마트화에 집중하는 것을 볼 수 있다. 인공지능(AI)을 기반으로 한 자동화 물류창고에 대한 지원과 수요는 늘어날 것으로 예상된다.

우크라이나 전쟁으로 전 세계 물가가 빠르게 오르고 있다. 물가 상승은 임대료와 밀접한 관련을 보인다. 특히 현재 임대차 시장 상황을 봤을 때 임대료 상승에 불을 지필 것으로 전망된다. 간접적으로는 우크라이나 전쟁으로 한국의 지정학적 리스크가 부각될 수 있다는 우려도 있다. 한국의 경우 휴전 국가라는 지정학적 리스크가 그동안 해외 투자자에게 걸림돌이 됐다.

Q. 서울의 오피스 공급 부족 현상이 심각하다. 이런 현상이 얼마나 지속할 것으로 보나.

당분간 공급 부족은 이어질 예정이다. 향후 5년간 예상되는 오피스 공급량은 연평균 약 5만평으로 최근 10년 평균 10만8000평의 절반 수준이다.

Q. 금리인상까지 맞물려 임대료 상승이 예상된다고 했다. 현재 오피스 임대료 수준을 과거와 비교해본다면.

서울 오피스 시장 명목임대료는 물가상승률에 기반해 꾸준히 상승했다. 최근 7년간 연평균 상승률은 2.6%로 물가상승률을 웃돌았다. 이 중 강남과 분당(판교)은 각각 3.2%, 4.8%로 평균을 웃도는 것이 특징적이다.

Q. 서울 지역별로 공실률, 임대료 추이는 어떤가.

실질 임대료 측면에서 보면 최근 강남 테헤란로 임대료는 3.3㎡ 40만원을 넘어설 정도로 큰 폭으로 상승하고 있다. 이런 여파가 타 권역까지 확대되고 있다. 특히 임대료 상승을 감당하지 못하고 성수, 잠실 등의 서브(sub) 지역으로 임차사들이 움직이고 있어 해당 지역 역시 공실이 부족하다.

여의도가 가장 수혜를 본 지역이다. 강남의 높은 임대료와 공실 부족을 여의도가 대체하며 현재 여의도도 공실이 많지 않다. 서울 전체적으로 이런 임차 전쟁이 벌어지며 공실률은 낮은 수준으로 이어지고 임대료는 높아지는 상황이 벌어질 것으로 보인다.

Q. 현 시장 상황이 매매 시장에는 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

매매 측면에서는 자산의 안정성과 임대차 측면에서의 비전을 어필하기에 매우 좋은 시장 상황이다. 다만 수익률 측면에서 매수인 측에서의 밸류에이션 금액과 매도인의 높아진 매도 제안 금액 사이를 조율하는 게 관건이 될 것이다.