[데일리한국 임진영 기자] 서울 잠실에서 소규모 점포를 운영 중인 A씨는 최근 권리금을 받기 위해 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선했다. 문제는 임대차 계약 당시 건물주가 요구하는 ‘권리금 포기’ 특약에 제가 동의했다는 것이다.

건물주는 이 때문에 신규 세입자와의 계약을 거부하고 있다. A씨 입장에서 당시에는 상권이 좋아 특약에 동의 했었지만, 이제 와서 권리금을 포기하자니 억울하고 아까운 생각이 들고 있다. 이에 A씨는 권리금을 받기 위해 법률 자문을 알아보고 있다.

이에 대해 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4에는 세입자의 권리금보호에 관한 법률이 규정되어 있다”며 “이는 세입자의 권리를 보호하는 법률로 계약서상 특약만으로 세입자의 권리금회수 기회를 방해했다면 위법에 해당한다”고 말했다.

엄 변호사는 “만약 건물주가 약정을 근거로 ‘권리금 포기’를 주장한다면 손해배상청구소송을 제기해야 한다”고 조언했다.

‘권리금’은 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치로 신규 세입자가 기존 세입자에게 건내는 돈이다. ‘손해배상청구소송’은 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 소송이다.

상임법 15조에는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다'고 규정하고 있다.

즉 권리금보호에 관한 법은 상임법에 규정된 내용이다. 상임법은 강행규정 이므로 이 법에 위배 된 계약이 있다면 무효라는 말. 특약이 있더라도 이 법률을 앞설 수 없다는 뜻과 같다.

엄 변호사는 “상임법에 규정된 법률을 위반한 임대차 계약서는 법률상 효력을 인정받기 어렵다”며 “따라서 권리금을 포기하라는 건물주의 주장은 법률상 근거가 없기 때문에 세입자에게 권리금회수를 위한 기회를 보장해야 한다”고 설명했다.

한편 임대차 계약에서 권리금과 더불어 갱신요구권을 포기시키는 사례도 종종 있다.

엄 변호사는 “갱신요구권 역시 상임법에 규정된 세입자를 위한 보호 법률이기 때문에 세입자에게 잘못이 없는 한 건물주가 반드시 지켜야 할 의무 사항 중 하나”라며 “만약 건물주가 갱신요구권을 포기시키는 특약을 넣더라도 강행법규를 위반한 사항이기에 약정은 유효하지 않다”고 강조했다.