엄정숙 변호사 ”10년 지난 상가 임대차계약이라도 세입자에게 권리금 회수기회 줘야“

경기 미사 신도시 상가 전경. ⓒ이혜영 기자 lhy@screwfastsz.com
경기 미사 신도시 상가 전경. ⓒ이혜영 기자 [email protected]

[데일리한국 임진영 기자] 서울 노원구에서 음식점을 운영 중인 A씨는 다음 달에 상가 계약 기간이 10년째가 된다. 이에 A씨는 갱신요구권을 더는 사용할 수 없어 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있다.

문제는 건물주가 갱신요구권을 다 사용했으니 A씨가 주선하는 신규 세입자와의 계약을 거절하겠다고 나온 것이다. A씨는 갱신요구권이 없다고 해서 권리금 회수가 불가능한 것인지 법률적 조언을 구할 예정이다.

세입자는 상가임대차 보호 기간 안에 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선하면 권리금 회수 기회를 보장받는다. 다만 상가임대차 보호 기간이 끝나는 10년을 채운 기간이라면 상황은 간단치 않다.

13일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가 임대차에서 세입자가 10년을 채워 장사하는 경우 건물주가 신규 세입자 주선을 거부하는 사례가 종종 있다”며 “이 경우 건물주는 세입자가 갱신요구권을 다 사용했기 때문에 권리금 보호도 할 필요가 없다고 생각하는 경향이 있다”고 말했다.

이어 “하지만 10년을 채운 계약이라도 건물주는 세입자에게 권리금 회수에 대한 기회를 보장해 줘야 한다”고 강조했다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에는 '임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정한다.

다시 말해 세입자는 최초 계약을 맺은 날로부터 10년간 자유롭게 갱신요구권을 사용해 계약을 연장할 수 있다는 말. 만약 계약 기간이 10년에 다다르면 세입자는 갱신요구권을 사용할 수 없다. 계약을 연장해 주지 않아도 건물주는 법적인 책임을 지지 않는다.

다만 갱신요구권을 다 사용한 계약이라도 건물주는 세입자에게 권리금 회수기회를 보장해야 한다는 대법원 판례가 있다.

건물주들은 세입자가 갱신요구권을 다 사용했다면 권리금 보호도 되지 않는다고 생각하는 경향이 있다. 법률상 건물주가 갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유가 권리금 보호 의무거절과 묶인 규정들이 많기 때문이다.

엄 변호사는 “해당 규정은 세입자가 법률상 잘못을 저질렀을 때를 말하는 것으로 권리금 보호 기간과는 무관한 규정”이라며 “세입자에게 법률상 잘못이 있을 때는 공통적으로 갱신요구권과 권리금 보호 기회가 박탈되는 것은 맞으나 갱신요구권 행사 기간과 권리금 보호 기간은 별개로 봐야 한다”고 강조했다.

세입자가 10년을 채워 장사했다는 이유로 건물주가 권리금 회수기회를 보장해주지 않는 경우에 대해 엄 변호사는 “대법원 판례와 법 규정에서도 갱신요구권을 사용할 수 없다고 해도 권리금을 보호해야 된다고 보기 때문에 건물주의 주장은 법률상 타당하지 않다”고 지적했다.

이어 “세입자는 건물주에게 권리금 회수기회에 협조할 것을 당부하는 내용증명을 발송하고 그런데도 협조하지 않으면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다”고 설명했다.

저작권자 © 데일리한국 무단전재 및 재배포 금지