[데일리한국 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 최근 들어 주거용 오피스텔의 구분소유자들도 하자소송에 대해 관심이 높다. 그런데 공동주택(아파트 등)이 아닌 집합건물(오피스텔·지식산업센터·상가 등)은 아래와 같은 점에 있어 아파트와 다르기 때문에 주의를 요한다.

우선 공동주택의 경우 하자보수보증서가 있어 사업주체의 파산, 회생절차 개시 등 무자력 상황에서도 하자보수보증금은 인정받을 수 있으나 그 외 집합건물은 하자보수보증서가 없는 경우가 많다. 그럴 경우 힘들게 승소하고도 판결 원리금을 회수 못하는 상황에 처하게 될 수 있으므로 사업주체의 자력을 면밀히 살펴봐야 한다.

구체적으로 공동주택의 경우 하자보수를 보장하기 위한 하자보수보증금 예치의무가 있다(공동주택관리법 제38조). 대법원은 “집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2009다23160 판결)”라고 판단하고 있다.

때문에 공동주택의 경우 사업주체로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받을 수 없게 된 경우에도 이와 별개로 하자보수보증금은 보장받을 수 있다.

반면 집합건물의 경우 하자보수보증금 예치 의무가 없고 실제로도 예치하는 경우가 거의 없으므로 사업주체가 변제할 자력이 충분한지 사전에 검토한 후 소송 여부를 결정해야 한다. 

다음으로 공동주택의 경우 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’의 적용을 받으므로 해당 규정 위반된 부분을 하자로 물을 수 있다. 하지만 집합건물의 경우 이 기준의 적용대상이 아니므로 해당 기준 위반은 하자가 아니다. 예컨대 층간 소음 관련 건축 기준에 대하여 주택건설기준에서는 상세하게 기준을 제시하고 있으나 집합건물에 대해서는 이러한 기준이 없다.

마지막으로 일반 집합건물에서는 소송의 원고가 되는 주체의 적법성에 대해서도 신경써야 한다. 법원은 집합건물의 관리위원회는 일반적으로 입주자대표회의와 달리 회의체일 뿐 권리의무의 주체가 될 수 없다고 판단되므로 관리위원회를 원고로 하여 소송을 제기하는 것은 위험하다. 당사자능력이 없어 소송의 주체가 될 수 없다고 판단될 수 있기 때문이다.

원고는 관리위원회가 아닌 관리단을 원고로 해야 하는데, 관리단은 건물의 구분소유 관계가 형성되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 당연 설립한다. 그러나 관리단의 대표자인 관리인의 선임에 관하여는 법적 흠결이 있는 경우가 많이 있다. 

관리인 선임은 관리단 집회를 열 경우에는 구분소유자의 1/2, 의결권수(전유면적 비율)의 1/2 이상의 결의가 있어야 하며 관리단 집회를 열지 않고 서면결의로 대체할 경우에는 구분소유자의 4/5, 의결권수의 4/5 이상의 결의가 있어야 한다. 어느 한쪽만 충족할 경우에는 적법한 결의가 있었다고 볼 수 없다. 

또한 소송을 제기하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 있어야 하므로 이를 놓치지 않아야 한다. 다만 이와 같은 흠결이 있는 경우들은 변론종결시 까지 적법한 결의를 거쳐 종전의 결의를 추인하면 흠결이 치유되는 효과가 있다.

■ 우지연 건설 전문 변호사는 연세대학교 경영학과를 졸업하고 좋은합동 법률사무소 수석변호사, 법무법인 해강 서울사무소 책임변호사를 거쳐 현재 법률사무소 자하 대표변호사로 10년째 아파트 하자소송을 전문으로 수행하고 있다. 액체방수 일정 두께 이상 시공, 스프링클러 전면 철거 후 재시공, 방근시트 미시공, 타일부착 강도 부족 전면철거 후 재시공 판결 등 굵직한 승소 판결들을 받아낸 경력이 있다.