[데일리한국 임진영 기자] 윤석열 정부가 자재비 상승에 따른 공사비 인상 요인을 수시로 분양가에 반영하는 방향으로 분양가 상한제(이하 분상제)를 개편하면서 주택 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

23일 업계에 따르면 지난 21일 국토교통부는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제1차 부동산 관계 장관회의에서 위 내용을 골자로 한 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 발표했다.

우선 국토부는 앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영하기로 했다.

또한 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비는 자잿값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 수시 고시가 가능해졌다.

기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이지만, 고시 후 3개월이 지난 시점에 철근·레미콘 등 주요 자재 가격이 15% 이상 변동될 경우 이를 반영해 다시 고시할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 시 '자재비 가산제도'를 신설, 자잿값이 단기 급등한 경우 급등분의 일부를 분양가에 반영한다.

특히 HUG의 고분양가 심사 과정에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장' 기준이 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경되면서 분양가가 인근 신축 아파트 단지 시세와 비슷하게 오를 것으로 전망된다.

이번 분상제 개편안에 대해 전문가들은 주택 공급 활성화 측면에 있어서 다소간 긍정적인 효과는 예상되지만 주택 가격 안정 효과는 그리 크지 않을 것으로 보고 있다.

김민형 건설산업연구원 주택정책연구실장은 “최근 원자재 가격이 급등하면서 수익성이 악화된 건설사들이 주택 공급에 소극적인 모습을 보이면서 윤석열 정부가 추구하는 주택 공급 정책이 차질을 빚고 있다”며 “이번 분상제 개편으로 공사비 상승분이 분양 원가에 반영되면서 막혀 있던 주택 공급이 다소 숨통이 트일 것”이라고 평가했다.

이어 김 실장은 “다만 내집 마련을 하려는 국민들 입장에서 윤 정부의 부동산 정책으로 집값 하락을 기대했을텐데 오히려 분양가가 상승하면서 집값 상승 요인을 자극할 수 있다”며 “특히 이번 분상제 개편안이 다소 공급을 늘릴 순 있어도 주택 가격을 안정시킬 정도의 극적인 공급 효과는 거의 없을 것”이라고 전망했다.

양지영 R&C 연구소장은 “분상제 폐지를 예상했던 시장의 기대와 달리 폐지가 아닌 미세 조정 수준으로 시장에 주는 효과는 크지 않을 것으로 보인다”며 “특히 분양가 항목에서 가장 비중이 큰 항목으로 건설사들의 오랜 요구사항인 택지비 상향조정은 이번 개편안에 빠졌다”고 지적했다.

또한 양 소장은 “특히 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준인 것을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵고 따라서 주택공급 촉진 효과는 크지 않을 것으로 예상된다”며 “주택 공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다”고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “도시정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담기면서 주택 주공급원 역할을 하는 서울 도심 지역들의 분양 일정이 지연되는 문제에 다소 숨통이 트일 전망”이라고 평가했다.

다만 함 랩장은 “일반분양 물량은 분양가 상승 등으로 인해 수분양자의 부담 증가로 연결될 수 있다”며 “특히 분양가 상승으로 인해 신축 아파트가 부족한 서울 지역은 분양가가 매매가를 끌어올리면서 집값이 오를 수 있다”고 내다봤다.