[데일리한국 임진영 기자] 정부가 주택 270만 가구 공급 대책을 발표하면서 부동산 시장에 미칠 영향에 이목이 집중되고 있다.

16일 국토교통부는 광화문 정부서울청사에서 270만 가구 주택공급 방안이 담긴 '국민 주거안정 실현방안'을 발표했다.

이날 발표한 공급대책을 통해 정부는 재건축·재개발 규제를 완화하고, 민간도심복합사업 유형을 신설하는 등 다양한 유형의 공급 대책을 통해 선호도가 높은 도심지에 대한 주택 공급을 확대한다.

특히 이번 대책을 통해 2030 젊은 세대가 기존 주택 시장보다는 신규 분양 시장에 뛰어들 것이라는 전망이 나온다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “신규 주택시장의 핵심 수요층인 2030세대는 앞으로 기존 주택을 ‘영끌’해 매입하기보다는 신규 분양 등 청약을 통해 내 집을 장만하려고 할 것으로 보인다”며 “다만 2030세대들이 선호하는 지역인 도심의 경우 부지 확보가 어려운 상황”이라고 말했다.

특히 직전 문재인 정부가 수도권 외곽 신도시 위주의 공공 공급대책을 펼쳤다면 현 정부에선는 민간 위주의 공급 확대로 도심지 주택을 공급을 늘리는 것이 큰 차이점으로, 이번 공급 대책은 ‘민간 위주 주택 공급 대책’으로 평가받는다.

박원갑 위원은 “이번 공급대책에서 중점적인 역할을 할 민간의 ‘협력’을 이끌어내는 것이 주요 과제”라며 “앞서 2030세대가 선호하는 도심지역 부지 확보를 어떻게 ‘발굴’할 지, 재원을 어떻게 ‘마련’할 지 실천 가능한 후속 계획을 세우는 것과 함께 구체적인 ‘민간 협력’ 등을 이끌어내는 당근책을 정부가 제시할 수 있을지 여부가 이번 공급대책의 효과를 결정짓는 3가지 핵심요소가 될 것”이라고 전망했다.

서울 도심 재건축·재개발 단지 등 도시정비 활성화를 통해 주택 공급을 신속히 늘리기 위해 각종 규제도 완화된다.

특히 재건축 사업의 첫 단추인 안전진단 규제와 마지막 단추 역할을 하던 준공인가 시점의 재건축초과이익환수(재초환) 규제가 모두 완화된다.

현재 거론되는 유력한 완화 방안은 1세대 1주택자 조합원 1인당 재건축초과이익 기준금액을 기존 3000만원에서 1억원으로 상향하거나, 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과하는 재초환 부과율을 낮추는 방안 등이다.

정부는 구체적인 재초환 규제 완화 방침에 대해 다음 달 구체적인 세부 방안을 제시할 예정이다. 다만 규제 완화를 위해선 현행 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정이 필요한 상황으로 현 여소야대 정국에서 국회 정국에서 야당인 민주당의 협조가 필요한 것도 변수로 꼽힌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “다주택자나 재초환 부과금액이 상당한 서울 강남 재건축 단지 등 고가아파트 밀집 지역에선 부담금 완화 수위에 대한 민감도가 예민하다”며 “이러한 지역에선 조합원 1인당 재건축초과이익 기준금액을 정부가 고려하고 있는 금액보다 추가로 더 높여달라는 요구가 나올 수 있다”고 분석했다.

이어 함 랩장은 “특히 재초환법 개정은 국회 법 개정이 필요한 사안으로, 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다”고 지적했다.

특히 이번 공급 대책 발표 가운데 부동산 시장을 자극할 핵심 요소인 재초환 규제 완화 방안에 대한 구체적 내용이 빠지면서 주택 가격 상승세가 주춤한 현재의 기조가 당분간 지속될 전망이다.

박원갑 위원은 “이번 공급계획 발표로 시장의 불안요인은 크게 없을 것 같다”며 “재건축 규제 완화 최대 이슈인 재건축 부담금 문제는 9월 세부 내용을 내놓을 예정이고 1기 신도시 재건축 활성화 여부도 2024년 마스트플랜을 수립키로 했는데, 이런 호재는 시장이 이미 어느 정도 흡수한 상태”라고 설명했다.

특히 박 위원은 “이번 공급대책 발표로 수요가 분산되면서 기존 주택 가격의 하락 압력이 커질 수 있다”며 “대규모 주택 공급계획 발표와 함께 현재 시중 금리까지 치솟고 있는 상황인만큼, 주택 시장은 거래 절벽과 가격 하락이 동시에 나타날 것”이라고 전망했다.

대선 공약으로 제시된 청년 원가 주택과 역세권 첫집 주택 공급 방안도 공개됐다. 주 공급대상은 청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등으로, 총 50만 가구를 공급할 계획이다.

주 대상지로는 남양주왕숙(1.5만~2만호), 고양창릉(9000~1.3만호), 하남교산(8000~1만호) 등이 대상지로 검토되고 있고 고양창릉, 부천대장, 남양주왕숙 등에서 올해 안으로 사전 청약 3000가구가 우선 공급된다.

함 랩장은 “소득대비 주거비부담이 큰 사회초년생과 20~30세대의 종자돈 마련과 내 집 마련에 큰 도움이 될 전망”이라면서도 “대상 지역 사이에서도 비교적 수익이 크게 날 수 있는 가능성이 높은 지역으로 수요가 쏠리는 청약양극화 현상도 극명하게 드러날 것”이라고 내다봤다.