[데일리한국 전문가 칼럼=우지연 변호사] 금년 기록적인 폭우로 인해 차량 뿐 아니라 세대 누수 피해를 입은 세대가 속출해 이에 대한 구제 방법 문의가 많아지고 있다. 이에 공동주택 등 집합건물의 누수 중 주로 우수와 관련된 하자의 양상을 분류해보고 양상별 누수 원인과 법적 처리 방법을 살펴보고자 한다.

첫째, 외벽 균열 부위로 인한 누수가 있다. 균열 폭과 양상, 건식균열과 습식균열의 여부에 따라 사용검사일로부터 3년, 5년, 10년의 하자담보책임 기간 내에 사업주체인 분양자 내지 시공자에게 하자보수를 청구해 보수를 받을 수 있다. 하자보수를 잘 받으려면 표면처리 공법, 주입식 공법, 충전식 공법 등 각 균열 부위에 적정한 하자보수방법을 청구하는 것이 좋다.

어떤 방법이 적정한지 관련해서는 하자진단 또는 하자보수업체와 같은 전문가의 도움을 받거나, 서울중앙지방법원 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있는 '2016 건설감정실무 지침'을 살펴 확인할 수 있다.

현행 서울중앙지방법원 건설감정실무 지침은 층간균열에 대하여는 균열 폭에 상관없이 충전식 보수공법을 적용하도록 지침을 두어 층간 균열을 통한 외기, 빗물 침투 등을 막을 수 있는 보수방법을 적용하고 있다.  

둘째, 벽체 창틀주위를 통한 빗물 누수가 있을 수 있다. 창틀이 벽체와 밀실하게 시공되지 않았거나 노후화로 인하여 이격이 발생하거나 코킹이 떨어지는 등의 문제로 발생한다. 창호하자의 하자담보책임기간은 공용부분은 사용검사일로부터 3년, 전유부분은 인도일로부터 3년이다.

셋째, 아파트 최상층 세대의 경우 옥상의 방수층이 손상되는 등의 하자로 인해 천장 누수 피해에 노출될 수도 있다. 아파트 옥상부위의 우레탄 방수 등이 손상되면 빗물 등이 모여 압력이 낮은 부위 또는 균열부에서 누수가 될 수 있다. 옥상은 공용부로서 사용검사일로부터 5년의 하자담보책임기간이 적용된다. 일반적으로 정확한 하자부위를 알아내기 어렵기 때문에 보수가 까다로운 측면이 있다.

하자담보책임기간은 제척기간이기 때문에 기간 도과 후에는 구분소유자가 자비로 보수해야 한다. 따라서 기간에 상관없이 사업주체에게 하자담보책임을 지우려면 제척기간 전에 반드시 보수를 청구해야 한다. 한번 청구한 후에는 동일부위의 하자에 대하여는 담보책임 경과 후에도 지속적으로 보수를 요구할 수 있고, 보수한 이후에도 재하자가 발생한다면 재보수를 청구할 수 있다. 

이와 같이 하자별로 제척기간이 다를 수 있으므로 누수 하자는 바로 보수청구를 하는 것이 유리하다,

간혹 하자에 대한 보수 청구와 별도로 보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 경우도 있다.  하지만 가전제품 피해 등으로 인한 확대손해, 정신적 피해에 대한 위자료는 인정되는 경우가 드물다. 또한 시공상의 과실이 아닌 자연재해로 인한 하자로 판단될 경우에는 분양자나 시공사에게 하자보수 의무가 없어 하자보수를 받을 수 없다는 점도 유의해야 한다.