[데일리한국 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 공동주택 등 집합건물을 시공하는 시공사나 분양자가 도산했을 경우 하자처리는 어떻게 받아야 할까.

먼저 분양자나 시공자에게 회생절차 개시 결정이나 파산 신청 등의 사정이 발생한 경우, 통상 기존의 하자보수 및 이에 갈음하는 손해배상 청구의 과정은 중단된다. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송이 진행되고 있었다고 하더라도 중단되고 회생 내지 파산절차에 따라야 한다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제59조). 

이와 같이 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따라 분양자 및 시공자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 길은 막히고 회생, 파산이라면 파산 절차 내에서 회생채권, 파산채권으로 신고하고 채권을 확정하는 절차를 거쳐 확정된 계획안에 따라 금전으로 변제받는 수순을 거쳐야만 한다. 그 결과 수령한 금전으로 보수업체를 선정해 보수를 진행해야 할 것이다.

유의할 사항은 회생채권신고는 회생절차 개시결정문에 기재된 회생채권 신고기한 (채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제50조 제2호에 따른 기간) 내에 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 기재해 반드시 회생채권 신고를 해야 하고 기한을 넘기면 채권은 실권된다는 것이다.

다만 파산채권은 위와 같은 신고기한을 넘기더라도 특별한 제약은 없으므로 배당제외 기간이 지나기까지는 채권신고를 할 수 있는 것으로 본다.

원칙적으로 분양자만이 구분소유자에게 하자담보책임을 부담하지만, 집합건물법 제9조 제1항, 제3항의 해석에 따라 시공자가 회생이나 파산절차에 들어갔는데 분양자가 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 변제할 자력이 없는 경우라면, 구분소유자가 회생이나 파산채권 신청을 할 수 있다. 

물론 구분소유자의 채권을 입주자대표회의가 양수해 행사하는 것도 가능하다. 금전청구권이므로 민법 제404조의 채권자대위권을 행사해 구분소유자가 분양자에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 피보전채권으로 분양자가 시공자에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 피대위채권으로 해 구분소유자가 회생 내지 파산채권 신고를 하는 형태도 가능하다.   

하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 채무자와 채권자 간에 필연적으로 채권액에 대한 다툼이 있기 때문에 소송을 통해 확정하거나 조사확정재판을 통해 손해액을 확정하게 된다. 따라서 신고 금액은 일단 일응의 금액으로 정해도 무방하다.

이밖에도 공동주택의 경우 하자보수보증서가 발급돼 있을 것인데, 보증서상의 주채무자(대부분 시공자이나 종종 분양자가 직접 주채무자가 되는 경우도 있음) 회생, 파산 등의 절차를 이유로 하자보수가 중단된다면 보증약관에서 정하는 보증사고가 발생한 것으로 해석될 수 있다. 

하자보수비 상당의 보증금은 신청해 수령할 수 있고 별도의 보수업체에 하자보수를 맡기는 방법으로 하자처리를 진행할 수 있다. 보증금 청구한 금액을 전액 다 받을 수 있는 것은 아니고 일정 수준의 조사와 보증사와의 협의를 거쳐야 할 것이다. 

보증금 청구소송을 진행하는 방법도 있다. 다만 하자보수보증은 기산일 이후 발생한 하자만 대상으로 하므로 기산일 이전에 발생한 미시공, 변경시공 등에 대한 손해배상금은 하자보수보증금으로는 받을 수 없다.