[데일리한국 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 하자보수청구를 했는데도 사업주체가 정당한 이유 없이 차일피일 보수를 미루는 경우, 구분소유자 또는 관리주체가 긴급 보수를 해야만 할 때가 있다. 이 경우 지출한 하자보수비를 사업주체나 보증사로부터 받을 수 있을까.

사업주체나 보증사가 순순히 내준다면 당연히 아무 문제가 없을 것이다. 그러나 이에 대한 법적 분쟁이 생겼을 경우 우리 법원은 어떻게 판단할까.

먼저 대부분의 보증사는 보증약관에 선보수비는 보증의 대상이 아니라고 명시하고 있다. 하자보수보증은 계약이기 때문에 계약 내용이 우선하며 이에 따라 선보수비는 보증금 청구 자체가 불가능하다.

사업주체가 부담하는 집합건물법상 하자보수에 갈음하는 손해배상 의무에 선보수비가 포함되는지 여부에 대해 법원은 시공상 하자인지 여부, 보수비가 적정한지 여부를 각각 고려해 시공상 하자이며 적정한 보수비를 지출했다면 선보수비를 구분소유자에게 지급하라고 판결한다.

하지만 문제는 시공상 하자인지 여부와 보수비가 적정한지 여부를 모두 통과하는 것이 쉽지 않다는 데 있다.

부위에 따라 시공상 하자로밖에 볼 수 없는 경우들, 예를 들어 구분소유자나 관리주체가 관리할 수 없는 등의 사정이 있는 부위라면 대부분 시공상 하자 여부는 인정될 수 있을 것이다. 또는 소송이라면 법원 감정인이 선보수한 하자 및 보수 전 후 사진을 살펴본 후 시공상 하자로 추정된다는 의견을 준다면 법원은 이를 참고해 시공상 하자라고 판단할 수 있다. 

보수비 적정성은 입증하기가 한층 까다롭다.

법원에서는 부분 보수를 원칙으로 하자가 발생한 곳에 국한해 하자보수비를 인정하는데 구분소유자들은 그보다 폭넓게 보수공사를 하는 경우가 많기 때문이다. 가령 누수로 인해 벽지 손상이 있었을 경우 법원은 해당 면적만을 보수하는 비용을 인정하는데 구분소유자는 해당 벽 전체의 벽지를 다시 바르는 경우가 많다. 

또한 하자 현황에 대해 사진 등의 자료를 충분히 확보하지 않은 경우 보수 면적과 적절한 보수 방법이 무엇인지를 사진만으로 감별하는 것이 어려워 법원과 법원 감정인이 이의 적정성을 판단하기가 쉽지 않다.

이같은 이유로 하자보수에 갈음하는 손해배상 소송 중이라면 되도록 긴급한 하자가 아닌 것은 선보수하지 않은 채로 감정인이 확인해 하자보수금이 산정되도록 하는 것이 최선이다. 

어쩔 수 없이 선보수하는 경우에는 최대한 사진 등의 자료를 확보하고 하자 부위의 면적과 하자 현황을 감정인이 최대한 살펴 선보수비의 적정성을 법원에 보고하고, 선보수비가 적정하지 않다면 감정인이 판단하는 적정보수비가 얼마인지를 법원에 보고해 최소한 적정보수비라도 인정받을 수 있도록 최대한 조치하는 것이 필요하다.