[데일리한국 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 하자처리는 통상적으로 공동주택관리법 시행령 제38조에 따라 전유 부분은 입주자 또는 공동임대주택의 임차인이 하자보수청구를 하고, 공용부분은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의, 관리주체 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따른 관리단이 하자보수청구를 해 사업주체가 하자보수하는 방식으로 진행한다. 

사업주체는 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간(권리관계 확정을 위해 법률이 정하는 존속 기간) 만료 30일 전까지 입주자대표회의나 관리단 등에 하자보수완료사실, 담보책임기간 내 하자보수 청구를 하지 않으면 하자보수청구권이 없어진다는 사실을 통보하게 된다. 

통보받은 입주자대표회의 등은 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 게시판에 20일 이상 게시하고 공용부분은 하자보수청구를 한다.

이에 따른 보수가 모두 이뤄지면 사업주체와의 하자담보종료 확인서를 작성하는 절차를 거치게 된다. 공동주택관리법 시행령 제39조 제5항에 따르면 담보책임종료 확인서와 관련, 전유부분은 입주자, 공용부분은 입주자대표회의 회장 또는 5분의 4 이상의 입주자가 각각 작성해야 한다. 

공용부분의 담보책임종료 확인서를 입주자대표회의 회장이 작성할 경우에는 담보책임기간이 만료된 사실, 완료된 하자보수의 내용, 담보책임 종료확인에 대해 반대의견을 제출할 수 있다는 사실 및 의견제출기간, 의견제출서를 게시판에 20일 이상 게시하고 이후 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 

만일 이와 달리 입주자대표회의 단독명의로 하자보수완료 확인서를 작성한 경우에는 어떻게 될까. 두 가지 경우로 나눌 수 있다.

첫째로 하자보수 청구권 및 이에 갈음하는 손해배상 청구권을 구분소유자가 입주자대표회의에 양도하지 않은 경우에는 공동주택관리법에서 규율하는 기산일 이후 발생한 공용부분 하자에 대한 보수종료 확인서는 앞서 언급한 의무 게시사항을 게시한 후 입주자대표회의 의결을 거쳤다면 해당 부분은 적법하다.

하지만 전유부분의 기산일 이후 발생한 하자에 대해서는 입주자(공공임대주택의 경우 임차인)가 하자담보책임종료 확인서를 작성해야 하므로, 입주자의 동의 없이 입주자대표회의가 작성한 하자보수종료 확인서는 무효이다.

나아가 공동주택관리법에서 규율하지 않은 기산일 이전 하자(분양계약의 내용, 설계도면 등 대비 미시공, 변경시공의 하자)에 대한 부분은 공용·전유부분 구분없이 입주자대표회의가 하자담보책임 종료 확인서를 임의로 작성할 수 없고 구분소유자만이 권리를 행사하거나 포기할 수 있다. 

통상 사업주체에서 제시하는 연차별 하자종료 합의서에는 99.9% 기산일 이전 하자에 대한 손해배상청구권을 포기하는 내용이 포함되는데 이를 입주자대표회의가 포기하는 합의를 하는 것은 권한 없는 자의 처분행위이므로 원칙적으로 무효다.

대법원도 집합건물의 하자담보 추급권(追及權)은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하고 입주자대표회의로서는 사업주체에 하자보수를 청구할 수 있을 뿐 하자보수추급권을 가진다고 할 수는 없다(대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 참조)라고 판시하고 있다.

구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권에 관한 처분권한을 위임받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 하자보수완료 확인서에 입주자대표회의가 날인한 것이 구분소유자들의 손해배상청구권 포기의 효력은 없다고 판단한 바 있다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 참조).

둘째로 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 하자보수 청구권 및 합의권한, 이에 갈음하는 손해배상청구권한을 양도받는 채권양도의 형식을 거친 경우는 어떨까.

위 대법원 판례에서 설명하는 "구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권에 관한 처분권한을 위임받았다는 등의 특별한 사정"에 해당되므로 채권양도 세대의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 행사 부분은 유효하다. 입주자의 4/5 이상으로부터 채권양도를 받았다면 공동주택관리법의 동의 요건까지 만족시킨 것으로 봐야 하므로 별도로 입주민 동의절차를 필요로 하진 않는다.