[데일리한국 김하수 기자] 정부가 대규모 부실 우려를 샀던 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 구조적으로 바꾼다. 현재 3∼5%에 불과한 시행사의 자기자본비율을 20% 이상 높이겠다는 것이 골자다.

이를 위해 정부는 인센티브 등을 통한 자본 확충을 지원하고, 현물출자를 통한 안정적인 사업구조를 마련한다. 또 건설사의 책임준공과 수수료 등 불합리한 관행을 개선해 부동산 PF 시장의 공정 질서를 확립키로 했다.

금융위원회·국토교통부·기획재정부는 14일 열린 경제장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 개선방안’을 발표했다. 부동산PF란 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다.

국내 부동산PF 시장은 지난해 말 기준 230조원으로, 대부분 영세한 시행사가 적은 돈으로 고금리 대출을 받아 사업을 진행하면서 PF사업 과정에서 대출기관이 사업성보다 보증을 끼고 돈을 내주는 경향이 많았다. 이로써 시장이 위축되면 PF 현장의 리스크가 시행사에서 건설사, 금융사로 전이돼왔다.

이와 관련해 정부는 토지주가 토지·건물을 리츠(PF사업)에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높이는 방안을 내놨다. 현재는 기업·개인 보유 토지를 PF사업에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하는데, 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다.

정부는 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업을 진행하기로 했다.

최종 후보지는 '공간혁신구역'으로 정해 건축물 용도와 용적률 상향 등 개발규제를 대폭 완화하고 사업계획 컨설팅도 지원한다. 국토부는 선도사업에 참여하기 위해서는 적어도 10% 이상 자기자본비율을 확보해야 한다는 입장이다.

토지주의 현물출자 참여를 유도하기 위해 한국부동산원 차원의 리츠 설립 지원과 사업성 컨설팅도 진행할 방침이다. 토지주가 신유형 장기임대주택 등 정책사업에 현물출자하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입확약으로 사업성 우려를 덜고 공공기관이 디벨로퍼 또는 AMC로 참여하는 방식이다.

인센티브도 부여한다. 정부는 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하고, 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료를 할인(HUG, HF 내규 개정)해 주기로 했다.

또한 자회사 소유(법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상 소유를 허용), 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안 등을 은행·보험법령 개정을 통해 추진할 계획이다.

금융기관의 경우 PF대출시 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하도록 했다. 자기자본비율이 낮은 PF대출에 대해 쌓아야 하는 자본금·충당금 비율을 높이면 대출을 더 깐깐하게 할 수밖에 없는데, 이를 통해 자기자본비율 확충을 유도하겠다는 것이다.

지금까지 형식적으로 진행돼온 금융기관의 PF 사업성 평가가 제대로 진행될 수 있도록 평가 기준과 절차도 마련한다. 정부가 사업성 전문평가기관을 인증하고, 이 기관의 평가를 의무화한다.

부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선한다. 공사완료를 책임지도록 하는 책임준공을 합리화해 도급·PF대출·신탁계약 상 책임준공 연장사유를 일치하도록 하고, 책임준공 기한 도과시 배상범위도 구체화한다.

PF 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차도 개선한다. PF사업을 상시 모니터링하기 위해 사업 유형·지역·단계별 추진현황과 재무현황 등에 ‘PF 통합정보시스템’을 구축한다.

정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 내년 중 마련하기로 했다.

국토부 관계자는 “시행사의 자기자본비율이 중장기적으로 20~40%로 상향되면 브릿지대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감 및 분양가 인하로 이어질 수 있을 것”이라고 기대했다.