[데일리한국 임진영 기자] 서울 서초구에 거주하는 A씨는 요새 전셋집 계약 연장 문제로 고심하고 있다. A씨는 전세로 2년 거주 후 현재는 묵시적 계약갱신이 된 상태다.

묵시적 계약갱신이란 자동으로 계약이 연장된 것을 말한다. 집주인과 세입자 사이에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장이나 계약 조건 등에 대해 의견을 나누지 않았다면 계약이 끝난 때에 자동으로 계약이 연장된다.

즉, 집주인이 실거주 목적으로 세입자에게 계약해지나 갱신요구권을 거부하려면 계약이 끝나기 6개월 전부터 통보해야 한다.

이런 상황에서 A씨의 연장된 전세 계약 기간이 한참 남았는데 집주인에게 갑자기 연락이 온 것이다. 집주인은 A씨가 거주하고 있는 전셋집에 자신이 실거주하겠다며 나가라고 요구했다. 회사와 자녀 학교가 전셋집과 가까운 A씨는 갑자기 전셋집을 옮기기도 어려운 상황이다.

현재 임대차 3법에 따르면 A씨는 집주인에게 1회에 한해 전세 갱신 계약을 요구할 수 있지만 집주인이 실거주를 요구로 퇴거를 요청할 경우 갱신 계약을 사용할 수 없다.

문제는 이와 같이 A씨와 집주인 사이에 묵시적 계약갱신이 이뤄진 상태에서 갑자기 집주인이 임대차 3법을 근거로 자신이 실거주를 하겠다고 퇴거를 요청하는 경우다.

A씨는 집주인의 요구를 거부했고, 이에 집주인은 A씨를 상대로 명도소송을 제기하겠다고 압박했다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 

A씨의 경우처럼 묵시적 갱신 기간에 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 집주인으로 인해 혼란스러워하는 세입자들이 많다. 

과연 묵시적 갱신 기간에 집주인이 실거주 목적으로 집주인의 퇴거를 요청하는 명도소송 가능할까. 결론은 집주인이 실거주를 이유로 하더라도 묵시적 계약갱신 기간에 세입자를 내보내긴 힘들다.

5일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소는) “임대차3법에는 집주인이 실거주 목적일 때 세입자에게 계약갱신을 거부할 수 있다고 규정하고 있다”며 “다만 묵시적 계약갱신이 된 상태라면 법률상 계약 유지에 해당돼 계약이 끝날 때까지는 세입자를 내보낼 수 없고, 세입자가 버티더라도 명도소송을 제기할 수 없다”고 말했다.

엄 변호사는 “주택 임대차에서 묵시적 갱신이 된 경우 세입자의 존속 기간은 2년이 보장된다”며 “해당 기간에는 2기분 이상 월세 연체나 무단 전대 등 세입자에게 불법적인 사유가 발생했을 때만 내보낼 수 있다”고 설명했다.

반면, 묵시적 갱신 후 세입자는 재연장 기간 안에 언제든 집주인에게 임대차 계약해지를 통보할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월 후 해지 효력이 발생한다.

집주인이 묵시적 갱신 기간에 실거주를 하기 위해 세입자를 내보내려면 세입자에게 충분한 보상을 하고 합의를 의뤄야 한다.

엄 변호사는 “임대차 계약해지 사유가 없는 세입자를 내보내려면 충분한 보상 합의가 필요하다”며 “만약 집주인과 세입자가 묵시적 갱신 기간 내 합의 날짜를 확정한다면 법률상 그날로부터 임대차계약은 해지된다”고 강조했다.