[데일리한국 김택수 기자] 주택 가격이 20% 하락할 경우, 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생하는 것으로 분석됐다. 이에 따르면 2024년 상반기가 전세 보증금 미반환 위험 주택이 가장 많을 것이라는 예측이다.

13일 국토연구원이 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안' 보고서에 따르면 전세보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택은 지난해 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 전망된다.

주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%에서 보증금 미반환 위험이 나타났다. 임차인이 계약갱신요구권을 사용해 전세 계약을 지속하면 미반환 위험은 10~30% 수준을 유지할 것으로 국토연은 예측했다.

아울러 국토연은 집값이 27% 하락했을 경우, 보유한 현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때 보유 주택을 처분해도 보증금 반환이 어려운 임대인은 최대 1만3000가구로 추정했다.

주택가격이 15% 떨어지는 경우는 약 1만 가구가 주택을 팔아도 보증금을 내주기 어려운 주택이 된다고 내다봤다.

국토연은 "주택취득자금 조달과 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석해 이 같은 결과를 도출했다"며 "임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련해 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선이 필요하다"고 설명했다.

박진백 국토연 부연구위원은 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하고 예치하지 않은 금액에 대해서는 반환보험을 의무적으로 가입하도록 해야 한다"며 "소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 임대차 계약·운용을 하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익과 임대 기간에 비례한 세제 혜택을 받는 '임대차 신탁제도'도 필요한 시점"이라고 말했다.