[데일리한국 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 집합건물을 분양받고 중도금까지 납입된 상태지만 입주예정 건물의 하자가 심각해 잔금 납부를 중단하고 분양계약 해제가 가능한지를 질문해 오는 사례가 적지 않다.

집합건물의소유및관리에관한 법률 제9조 제1항은 소정의 건물을 건축해 분양한 자의 담보책임에 관해 수급인에 관한 민법 제667조, 제668조의 규정을 준용하도록 하고 있다. 

민법 제668조는 "도급인이 완성된 목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 그러하지 아니하다"고 규정하고 있어 분양자 측에서는 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때조차 하자담보책임을 부담할 뿐 분양계약을 취소할 수는 없다고 주장하기도 한다.

반면 대법원은 2003년 선고한 2002다2485 판결에서 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제9조 제1항의 민법이 수급인의 하자담보책임 규정을 준용하도록 한 것은 견고한 건물을 짓도록 유도하고 구분소유자의 하자담보책임을 두텁게 보호하기 위한 것일 뿐이라고 판시한다. 

이는 분양계약의 성격이 도급이라는 취지는 아니며 대단위 집합건물의 경우는 수분양자가 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높고 분양자는 분양계약이 해제되더라도 제3자와 분양계약을 체결함으로써 건축의 목적을 달성할 수 있으므로 분양목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 분양계약을 해제할 수 있다는 판단이다.

결론적으로 법리적으로는 분양계약 해제가 가능한 것이다. 

다만 분양계약 해제의 요건인 '하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우'라는 법원의 해석은 매우 엄격하므로 주의해야 한다.

일 예로 법원에서는 상가 1층 점포를 공급하는 분양계약으로서 분양자 측이 분양 당시 인접도로에서 두세 계단 정도만 내려가면 된다고 설명했으나 실제로는 인접도로보다 약 1.5m 정도 낮아 사실상 지하 1층에 가깝고 보수도 불가능한 경우, 하자로 인한 상가 수분양자들의 분양계약 해제권을 인정한 사례가 있다.

현실적으로는 하자로 인한 분양계약의 해제를 인정한 사례는 많지 않다. 하지만 '하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우'의 관련 문언 등을 살펴보면 분양계약의 목적물이 상가 또는 공장 등으로 분양됐다면 이 업종을 정상적으로 영위할 수 없을 정도의 경우이거나, 주택이라면 정상적인 주거활동을 영위할 수 없을 정도에 이르고 보수가 불가능해야 분양계약 해제가 인정될 것이다. 그렇지 않은 경우 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권만이 인정될 수 있을 정도라고 판단된다. 

만일 분양계약 해제를 바라보고 중도금 대출이자와 잔금을 납입하지 않은 경우, 이에 대한 부담은 수분양자에게 돌아올 뿐 아니라 이로 인한 신용등급의 하락까지 있을 수 있으므로 잔금 납부 등을 하지 않는 것이 계약해제에 유리하다는 생각은 위험할 수 있다.