[데일리한국 김영문 기자] 최근 NH투자증권이 업계 최초로 기관 전용 부동산 사모펀드 운용을 개시한 데 이어 메리츠증권도 준비 중인 것으로 알려졌다. 기존 부동산 운용에 안전성을 높인 만큼 기관투자자들의 막대한 투자자금을 유치할 수 있을 것으로 보여 현재 침체된 부동산 경기 활성화에 기여할 것으로 기대된다.

4일 금융투자업계에 따르면 NH투자증권은 지난 28일 업계 최초로 기관 전용 부동산 사모펀드(PEF)를 설립하고 운용을 개시했다. NH투자증권이 직접 딜 소싱에서부터 기획, 금융조달, 운용, 매각까지 전 사업 과정을 운용한다.

NH투자증권은 출자되는 금액의 60%를 농협금융그룹 등의 공동투자로 진행하며 부동산 개발사, 공제회 등으로부터 자금조달을 모두 마쳤다고 밝혔다. 현재 5~6개의 투자자산을 검토 중이며 추가로 좋은 자산이 있는지 물색 중이라고 덧붙였다.

지난 2021년 자본시장법 개정으로 일반·기관전용 사모펀드로 제도가 개편되면서 PE들도 기관전용 사모펀드를 통해 부동산자산운용업을 할 수 있게 됐다. 이에 NH투자증권이 국내 1호로 이번 펀드를 조성한 것이다.

기존 자산운용사들의 부동산 펀드는 자산 가치가 떨어질 경우 주택담보인정비율(LTV)가 오르면서 출자 등이 필요한 상황이 발생한다. 이때 연기금, 공제회 등 투자자들로부터 출자를 받아야 하는데 기관투자자의 특성상 추가 출자를 부담스러워하기 때문에 기한이익상실(EOD) 발생, 즉 파산하게 된다.

특히 지금과 같이 전반적으로 부동산 경기가 침체된 상황에서는 알짜 부동산마저도 가치가 떨어질 수 있는데 기존 자산운용사들의 부동산 펀드는 이를 극복하기 힘든 구조다.

반면 NH투자증권이 조성 중인 기관 전용 부동산 사모펀드의 경우 NH투자증권이 '무한책임사원'으로 들어가는 것으로 알려졌다. 이 때문에 위와 같은 상황이 발생할 경우 NH투자증권이 직접 자금을 출자할 수 있어 파산을 막을 수 있다. 이로 인해 투자자 보호는 물론 부동산 경기 회복에도 기여할 것으로 보인다.

NH투자증권은 리모델링, 증축 등 임대료 상승과 같은 수익 향상을 통해 부동산 가치를 높이는 방식인 밸류애드(Value-Add), 토지 매입 후 개발 또는 부실자산을 저렴하게 매입해 준공을 통해 기회비용을 극대화하는 오퍼튜니스틱(Opportunistic)을 주요 투자전략으로 삼았다.

안현진 NH투자증권 부동산PE부장은 "글로벌 IB들은 풍부한 자금력과 전문화된 조직을 바탕으로 부동산 펀드를 직접 설정·운용함으로써 시장지배력을 강화해 왔다"며 "이번 국내 1호 부동산 PEF를 통해 국내에서의 시장지배력을 확보함으로써 IB부문의 사업영역을 확장할 수 있는 기반을 다져 나갈 수 있도록 하겠다"고 말했다.

메리츠증권도 기관 전용 부동산 사모펀드 조성을 준비중인 것으로 알려졌다. 지난달 기관 전용 사모펀드 업무집행사원(GP) 등록을 마친 회사는 올 상반기 내 조성을 목표로 자금 유치를 위해 주요 공제회와 연기금 등에 접촉 중이다.

메리츠증권의 부동산 사모펀드는 기존 부동산PF 대출에서 자금만 외부에서 조달하는 방식이다. 기존 부동산PF 구조와 큰 변화는 없으나 안정성에 대한 우려를 고려해 후순위 출자로 참여하는 방안을 검토하고 있다. 그간 쌓은 메리츠증권의 부동산PF 노하우와 딜 소싱 능력에 대한 자신감이 돋보이는 대목이다.

이번에 조성되는 메리츠증권의 부동산 사모펀드도 그동안의 기조와 같이 브릿지론 보다는 본PF 중심으로 진행될 것으로 보인다. 이로 인해 메리츠증권이 본PF에서 후순위로 들어간다면 더욱 안정성이 담보돼 기관투자자들의 투자 참여가 활발해질 전망이다. 메리츠증권은 메리츠화재와 함께 이번 사모펀드 목표금액 3000억원 중 30%를 책임지며 후순위 출자 시에는 비중을 낮출 계획이다.

한편 미래에셋증권과 삼성증권, KB증권은 현재 기관 전용 부동산 사모펀드는 검토 중인 사안이 아니라고 밝혔다.