[데일리한국 김하수 기자] 전셋값이 떨어져 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’ 해소를 위해 정부가 한시적(1년간)으로 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다.

국토교통부는 이러한 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화대책을 시행한다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다.

반환대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어날 것 전망이다.

또 임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우 기존 1.25~1.5배에서 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다.

정부는 후속 세입자가 당장 구해져 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배)를 적용한다. 다만 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 했다. 다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리가 병행된다.

국토부는 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정이다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 또 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 방침이다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 또 반환대출 이용기간 동안 신규주택 구입을 금지한다. 정부는 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영할 예정이다.

규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품을 27일 출시할 계획이다. 또 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중 출시할 예정이다.

이번 대책에 대해 정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지”라고 설명했다.

그는 이어 “이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔다.