[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 아파트 등 콘크리트 건축물의 외벽에는 각종 균열이 발생하기 마련이다. 하지만 균열은 그대로 방치할 경우 외기와 더 심각하게 번질 수 있어 보수가 필요하며 균열이 습식균열인지 건식균열인지, 균열 폭이 넓은지 좁은지 그 양상마다 적합한 보수공법을 적용해야 한다.균열 보수 방법에는 주입식 공법, 충전식 공법, 표면처리 공법이 있다.주입식 공법은 균열 주입부 주변 부위를 실링해 주사기 등 압력기구를 이용해 보수재를 주입하는 방법이다.충전식 공법은 균열을 따라 콘크리트를 U형 또는 V형으로 잘
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 하자보수청구를 했는데도 사업주체가 정당한 이유 없이 차일피일 보수를 미루는 경우, 구분소유자 또는 관리주체가 긴급 보수를 해야만 할 때가 있다. 이 경우 지출한 하자보수비를 사업주체나 보증사로부터 받을 수 있을까.사업주체나 보증사가 순순히 내준다면 당연히 아무 문제가 없을 것이다. 그러나 이에 대한 법적 분쟁이 생겼을 경우 우리 법원은 어떻게 판단할까.먼저 대부분의 보증사는 보증약관에 선보수비는 보증의 대상이 아니라고 명시하고 있다. 하자보수보증은 계약이기 때문에 계약 내용이 우선하며
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 하자처리는 통상적으로 공동주택관리법 시행령 제38조에 따라 전유 부분은 입주자 또는 공동임대주택의 임차인이 하자보수청구를 하고, 공용부분은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의, 관리주체 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따른 관리단이 하자보수청구를 해 사업주체가 하자보수하는 방식으로 진행한다. 사업주체는 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간(권리관계 확정을 위해 법률이 정하는 존속 기간) 만료 30일 전까지 입주자대표회의나 관리단 등에 하자보수완료사실, 담보책임
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 아파트 등 공동주택이라면 사업주체의 하자보수의무를 보증하는 하자보수보증계약이 체결된 경우가 일반적이다. 공동주택관리법이 적용되는 민간분양 아파트 등이라면 공동주택관리법 제38조에서 사업주체가 하자보수보증금을 예치하도록 의무를 두고 있기 때문이다.동법 시행령 제41조 제1항은 현금을 예치하거나 하자보수보증에 가입하도록 선택지를 두고 있으나 사업주체 대부분은 하자보수보증제도를 이용하고 있다.일정 금액이 은행에 예치돼 하자가 발생하면 하자보수보증금 총 한도 내에서 인출해서 보수에 사용할 수
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 집합건물을 분양받고 중도금까지 납입된 상태지만 입주예정 건물의 하자가 심각해 잔금 납부를 중단하고 분양계약 해제가 가능한지를 질문해 오는 사례가 적지 않다.집합건물의소유및관리에관한 법률 제9조 제1항은 소정의 건물을 건축해 분양한 자의 담보책임에 관해 수급인에 관한 민법 제667조, 제668조의 규정을 준용하도록 하고 있다. 민법 제668조는 "도급인이 완성된 목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 흔히 아파트 등 집합건물의 하자처리를 하면서 범하는 실수가 시공사에만 하자보수요청을 하는 것이다.건물을 시공한 주체가 시공사이고 CS센터를 직접 운영해 입주자 등으로부터 하자 접수를 직접 받으므로 문제될 일이 없다고 생각할 수 있다. 심지어 공동주택의 경우 공동주택관리법 제36조(하자담보책임)에서는 건축주뿐만 아니라 시공자도 하자보수의무를 지도록 규정하고 있기도 하다.공동주택의 하자보수처리 절차를 규정하는 공동주택관리법에서 시공자가 직접 하자보수의무를 부담하도록 정하고 있어도 하자담보
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 집합건물의 경우 사업주체에 하자보수를 요청할 수도 있지만 그대신 손해배상청구를 할 수도 있다(집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조 제2항). 이때 하자보수에 갈음하는 손해배상금은 하자가 없이 시공됐을 경우 공사비와 실제 시공상태의 공사비 차액으로 계산한다. 하자보수를 대신하는 손해배상의 경우, 노무비가 포함되는지 제외되는지에 대한 사업 주체와 구분소유자 측의 입장이 자주 대립한다.일 예로 액체방수나 타일 떠붙임 같은 경우에는 건축공사 표준시방서상에 일위대가(단위공사에 소요되는 재
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 최근 건설되는 아파트는 대부분 지하주차장 상부 등에 인공지반을 설계해 조경수를 식재하고 있다. 이같이 인공지반 위에 조경수를 식재하는 경우, 하부에는 하부층으로 물이 침투하지 않도록 방수층을 조성한다. 그런데 조경수의 뿌리가 뻗어나가 방수층에 균열을 발생시키거나 하는 경우 하부층에 누수 등을 유발할 수 있다. 이를 방지하기 위한 방근층을 설계하고 시공할 것을 조경설계 기준에서는 지시하고 있으나 어느 정도로 시공해야 '방근기능이 있는 층'을 시공한 것으로 해석될 수 있는지에 대해 학계와
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 연일 기승을 부리는 한파 탓에 공동주택에서는 세탁실 이용을 자제하라는 안내방송이 연일 나오고 있다. 관리실은 입주민들에게 실외기실 창을 닫고 배관이 동파되지 않도록 물을 조금 틀어놓거나 헝겊으로 감싸는 등 동파 방지 노력을 당부한다. 이같은 동파 방지 노력을 게을리해 특히 배관 동파가 생겼다면 그 책임은 오롯이 입주자 몫일까. 서울중앙지방법원 2019나53435 판결은 연립주택의 배관 동파가 공사 당시 햇빛에 노출돼 경화된 불량배관을 사용한 것이 원인이라는 이유로 보일러 및 난방공사를
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 공동주택 등 집합건물을 시공하는 시공사나 분양자가 도산했을 경우 하자처리는 어떻게 받아야 할까.먼저 분양자나 시공자에게 회생절차 개시 결정이나 파산 신청 등의 사정이 발생한 경우, 통상 기존의 하자보수 및 이에 갈음하는 손해배상 청구의 과정은 중단된다. 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송이 진행되고 있었다고 하더라도 중단되고 회생 내지 파산절차에 따라야 한다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제59조). 이와 같이 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따라 분양자 및 시공자에게 하자보
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 최근 전주의 한 호텔 예식장에서 갑자기 ‘펑' 하는 소리와 함께 바닥에 금이 가면서 타일이 부서지는 사고가 발생했다는 뉴스가 보도됐다. 타일이 갈라지고 ‘쩍’ 소리를 내며 부서지자 하객들이 '지진이 났다'며 한꺼번에 비상구 쪽으로 내달리면서 결혼식장은 순식간에 아수라장이 됐다는 소식이었다. 이처럼 별안간 ‘텅’, ‘쩍’하는 큰소리가 나며 깨지기도 하고, 솟아오르기도 하는 타일 하자는 겨울철이 되면 많이 발생하는 대표적인 하자다.세대 내 화장실, 발코니, 공용부 계단실 및 복도, 엘리베
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 몇년전, 필자가 소송 대리 중이던 어느 건물 6층에서 외벽 석재가 지상으로 추락해 산산조각 나는 사고가 있었다. 외벽 석재 꽂임촉을 시공하지 않아 석재가 탈락한 것이다. 다행히 인적, 물적 피해는 없었으나 아찔한 상황이었다.해당 현장은 당시 하자 감정을 실시 중이기에 당시 상황은 바로 법원에 전달돼 ‘꽂임촉 미시공’ 관련 보수비용 상당의 손해배상금이 인정됐다. 위 사례에서 보듯, 공용부문 하자를 따질 경우 꽂임촉 시공 여부는 안전 사고 예방을 위해서라도 반드시 짚어야 하는 하자다. 꽂
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 최근 들어 주거용 오피스텔의 구분소유자들도 하자소송에 대해 관심이 높다. 그런데 공동주택(아파트 등)이 아닌 집합건물(오피스텔·지식산업센터·상가 등)은 아래와 같은 점에 있어 아파트와 다르기 때문에 주의를 요한다.우선 공동주택의 경우 하자보수보증서가 있어 사업주체의 파산, 회생절차 개시 등 무자력 상황에서도 하자보수보증금은 인정받을 수 있으나 그 외 집합건물은 하자보수보증서가 없는 경우가 많다. 그럴 경우 힘들게 승소하고도 판결 원리금을 회수 못하는 상황에 처하게 될 수 있으므로 사업
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] 2013.6.19. 개정집합건물법이 시행되기 이전에는 법문언상 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 지는 것은 분양자뿐이었다.하지만 1회성 시행이 많은 우리나라 분양의 특성상 해당 단지의 분양이 끝난 이후에는 분양자인 시행사가 해산·청산하는 등으로 변제자력을 상실하는 경우가 다반사였다. 때문에 당시 수분양자들은 민법 제404조의 채권자 대위권을 행사하여 시행자인 분양자가 시공사에 대하여 가지고 있는 해당 건축물의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 시공사에 대위행사하곤 했다.
[토토 사이트 커뮤니티 전문가칼럼=우지연 건설전문 변호사] "A씨는 거주하고 있는 아파트의 하자담보책임 종료되는 시점(사용검사 후 2년) 즈음 입주자대표회의로부터 하자진단을 받기로 했다는 통보를 받는다. 그런데 하자진단과 더불어 변호사도 선임하고 채권양도도 진행한다고 한다. 그러면서 하자보수청구권을 입주자대표회의에 양도하라고 한다. 이에 A씨는 합의를 위해서는 하자진단만 받으면 되는 것이 아닌지, 입주민 동의 절차로 족한 것은 아닌지 의문이 든다. 특히 채권양도 후에는 내 권리가 아니게 되므로 독자적으로 하자보수청구를 하지 못하는 것은 아닌지
[토토 사이트 커뮤니티 전문가 칼럼=우지연 변호사] 아파트 하자는 크게 법령위반의 하자, 약정위반의 하자, 통상적으로 요구되는 기능의 결여 정도로 분류할 수 있다.이 중 약정위반의 하자에 대해서는 분양계약의 내용으로 특별히 포섭한 내용을 제외하고는 일반적으로 준공도서를 기준으로 한다.따라서 준공도서가 무엇인지 정확히 알아야 어느 범위까지 하자보수 내지는 이에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있는지 정확히 파악할 수 있다.대법원 2014.10.15.선고 2012다18762 판결은 '하자판단의 기준 도면은 적법한 설계변경을 마친 준공도면'이라고 판단
[토토 사이트 커뮤니티 전문가 칼럼=우지연 변호사] 앞선 칼럼에서 소개한 바와 같이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’)이 2012. 12. 18., 법률 제11555호로 일부개정되어 2013. 6. 19. 시행된 이후 각 공종별 하자담보책임기간이 제척기간으로 규정되었다. 각 공정별 하자담보책임기간은 법 제9조의 2에 따라 2, 3, 5, 10년으로 나뉘었고 하자처리 절차를 규율하는 공동주택관리법도 하자처리 기간을 집합건물법과 일치시켰다.이에 따르면 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자는 2년, 건축설비 공사, 목공사
[토토 사이트 커뮤니티 전문가 칼럼=우지연 변호사] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’)이 일부개정되어 2013. 6. 19. 시행된지도 벌써 10년을 바라보고 있으나 아직도 위 법 개정에 따라 하자보수 청구를 어떻게 해야 확실히 권리를 보전할 수 있는지에 대하여 정확하게 알지 못하는 입주민들이 많다. 이에 금번 칼럼에서는 확실히 하자보수 요청하는 방법을 소개한다.위 개정으로 종전에 공종 상관없이 10년의 제척기간으로 규정되었던 하자담보책임기간은 집합건물법 제9조의 2에 따라 2, 3, 5, 10년으로 나뉘었다. 법률에
[토토 사이트 커뮤니티 전문가 칼럼=우지연 변호사] 금년 기록적인 폭우로 인해 차량 뿐 아니라 세대 누수 피해를 입은 세대가 속출해 이에 대한 구제 방법 문의가 많아지고 있다. 이에 공동주택 등 집합건물의 누수 중 주로 우수와 관련된 하자의 양상을 분류해보고 양상별 누수 원인과 법적 처리 방법을 살펴보고자 한다.첫째, 외벽 균열 부위로 인한 누수가 있다. 균열 폭과 양상, 건식균열과 습식균열의 여부에 따라 사용검사일로부터 3년, 5년, 10년의 하자담보책임 기간 내에 사업주체인 분양자 내지 시공자에게 하자보수를 청구해 보수를 받을 수 있다.
[토토 사이트 커뮤니티 전문가 칼럼=우지연 변호사] 얼마전 인터넷을 뜨겁게 달구었던 기사가 있다. 바로 월패드 해킹사건. 해커가 세대 내 월패드를 해킹해 세대 내 입주민의 사생활 영상을 다크웹에서 팔고 있다는 내용이 알려진 것이다. 이에 불안감을 느낀 사람들은 월패드 카메라 부분을 스티커로 막는 등의 임시방편적인 조치를 취하고 있지만, 이러할 경우 주민 간 화상통화 등의 월패드의 일부 기능을 사용하지 못하게 된다.월패드 해킹의 문제는 비단 사생활 노출의 문제에 그치지 않는다.최근 지어진 아파트는 대부분 세대 내 월패드나 모바일 앱, 웹 등으로
